Инвестировать, а не тратить! как рассчитать реальную стоимость вещей и аксессуаров. Как победить инфляцию: формулы, которые сделают вас богаче Как рассчитывается реальный

"Если купить квартиру в ипотеку, то придётся выплатить банку три, а то и четыре её стоимости" - это, пожалуй, самое распространённое в России заблуждение, касающееся кредитных продуктов.

Действительно, если просто сложить все платежи по жилищному кредиту, то сумма получается весьма серьёзная. Например, если вы купили квартиру за 3 млн руб. с использованием кредита в размере 2,4 млн (80% стоимости объекта) на срок 20 лет под 12% годовых, то в итоге вы заплатите за жильё 6,94 миллиона рублей или 2,3 её стоимости. В том числе 0,6 миллиона - это начальный платёж (20% стоимости объекта), и 6,34 миллиона - платежи в счёт кредита за 20 лет.

Однако подобные расчеты корректны только в условиях полной изоляции от реальной жизни. От той самой, в которой существует инфляция, дорожающая недвижимость, налоги и многое другое. Чтобы посчитать объём реальных затрат на квартиру, необходимо учесть все эти переменные.

Инфляция

В кредитном договоре, который вы заключили с банком, зафиксирован размер ежемесячного платежа - какая-то конкретная сумма. В рассмотренном выше примере платёж составляет 26,43 тыс. руб. в месяц. Он остаётся неизменным в течение всего срока кредита (кредиты с плавающей ставкой занимают ничтожную долю рынка, и мы их не рассматриваем). Но пока кредит погашается, в стране продолжает "галопировать" инфляция, следовательно, деньги, выплачиваемые в счёт кредита, постепенно дешевеют.

Минэкономразвития РФ разработало прогноз долгосрочного социально-экономического развития РФ, согласно которому инфляция с 2013 по 2020 год будет колебаться в районе 5% в год. Далее в 2021-2025 годах она снизится до 3,5-3,9% в год. Впрочем, уже после составления данного документа представители министерства неоднократно высказывались о пересмотре прогнозных значений в сторону увеличения. Например, в 2013 году инфляция, по уточнённым данным составит 6,2%, а в 2014 году - 5,3%. Кроме того, опыт многих лет показывает, что реальное увеличение цен почти всегда оказывается выше предсказанного правительством. А значит, для своих расчетов мы смело можем взять показатель инфляции на уровне в среднем 5% в год (на ближайшие 15-20 лет).

Из всего этого следует, что фактически платежи по кредиту будут дешеветь ежегодно на 5%. Следовательно, если считать относительно сегодняшней стоимости квартиры (и денег), то в счёт погашения ипотечного займа вам придётся заплатить 3,87 миллиона сегодняшних рублей* (см. сноску). А значит, полная стоимость квартиры (в сегодняшних рублях) составит 4,47 миллиона. В эту сумму вошли платежи по ипотеке и первоначальный взнос - 0,6 миллиона рублей.

В итоге выходит, что с ипотекой ваша квартира обойдется вам дороже, чем при обычной покупке, менее чем в полтора раза.

Но и это ещё не всё. На проценты по жилищному кредиту полагается - бюджет вернёт вам 13% от суммы, которую вы отдали банку в счёт погашения процентной ставки по кредиту (на погашение "тела" кредита налоговый вычет не распространяется). Кредит вы взяли на сумму 2,4 млн руб., значит, платежи в счёт процентов составили 1,47 миллиона (в сегодняшних рублях). Размер налогового вычета от этой суммы составит 0,19 млн. руб. Следовательно, полная стоимость квартиры (в сегодняшних рублях с учётом налогового вычета) составит 4,28 миллиона. Фактически это означает, что ипотека увеличила стоимость квартиры не в 2,3 раза (как мы считали изначально), а только на 40%.

Причём если брать кредит не на 20 лет, а на меньший срок, и внести изначально более 20% стоимости жилья, то переплата окажется ещё меньше.

Рост цены

Настала пора рассчитать влияние на выгодность/невыгодность ипотечной сделки третьего фактора - динамики цен на жильё. Проведённые нами ранее показывают, что квартиры в Екатеринбурге в течение последних 12 лет (с начала XXI века) дорожали в среднем на 17,6% в год. Средний показатель инфляции в этом периоде составлял 11% в год. Несложно посчитать, что темп роста цен на жильё в среднем опережал инфляцию на 6,6% в год. Но подобные темпы остались в прошлом. Вероятнее всего, в ближайшие десятилетия екатеринбургский рынок недвижимости не будет расти столь стремительно. Однако и не стоит рассчитывать, что ежегодное удорожание квартир в столице Урала сравняется с темпами инфляции. Соцопросы показывают, что до 70% горожан намерены улучшать свои жилищные условия, плюс в покупке жилья в Екатеринбурге заинтересованы нефтяники ХМАО и ЯНАО.

Аналитики считают, что достаточно реалистично выглядит прогноз, согласно которому квартиры в городе будут дорожать в темпе "инфляция плюс два процента в год". В нашей модели, рассчитанной на ближайшие 20 лет, это означает ежегодный рост цены на 7%. То есть жильё, купленное сегодня за 3 миллиона, через 20 лет будет стоить 11,6 млн. руб.**

Впрочем, мы не можем использовать это число для расчета реальной стоимости ипотечной сделки. В предыдущем разделе мы посичтали затраты на покупку квартиры в кредит в сегодняшних "дорогих" рублях. А 11,6 миллиона - это цена квартиры, выраженная в подешевевших (за счёт инфляции) рублях образца 2033 года. Чтобы пересчитать на дорогие рубли, уберём из итоговой цены объекта инфляционную составляющую (5% в год). То есть квартира у нас будет дорожать только на 2% в год. Даже на 1,9% (ведь от двух процентов роста цены инфляция тоже ежегодно откусывает свои 5%). В этом случае стоимость квартиры через 20 лет составит 4,37 миллиона (в сегодняшних дорогих рублях).

Четырьмя абзацами выше мы посчитали, что на покупку квартиры в пересчёте на сегодняшние рубли и с учётом налогового вычета было потрачено 4,28 миллиона. В сухом остатке имеем следующее - если учесть временную стоимость денег и динамику цен на жильё, то наш заёмщик заплатил 4,28 млн. руб. и стал владельцем квартиры, которая стоит 4,37 миллиона. Выходит, даже погашая ипотечный кредит в течение 20 лет, он ничего не переплатит и даже останется в небольшом плюсе (в рассматриваемом примере - 90 тыс. руб.). В некотором приближении можно сказать, что этот "бонус" покроет затраты заёмщика на страховку ипотечного кредита.

Резюме

В рассмотренном примере итоговая цена ипотечной квартиры практически совпала с суммой, заплаченной за неё покупателем (с учётом временной - ударение на последнем слоге - стоимости денег). Так получилось случайно. Автор не подгонял ответ, а рассчитывал произвольно взятый вариант покупки недорогого жилья. При иной стоимости квартиры и сумме кредита результаты "временных" расчетов будут выглядеть по-другому. Но в любом случае, если принимать во внимание временную стоимость денег, то окажется, что ипотека - достаточно приятная вещь с точки зрения покупателя.

И еще один момент. Построенная нами модель выглядит весьма "шоколадно". Однако стоит учесть, что если в реальной жизни инфляция окажется ниже, чем в нашей модели, или жильё будет дорожать более низкими темпами, то заёмщику выйти в ноль не удастся. При отсутствии инфляции и роста цен на недвижимость (если они будут длиться 20 лет) наш герой реально заплатит за квартиру 2,3 её стоимости.

* Для абсолютной наглядности приведу формулу расчета стоимости ипотечного кредита с учётом временной стоимости денег. Каждый год рубль из-за инфляции дешевеет на 5%, следовательно, ежегодно сумму платежей надо умножать на 0,95. «Звёздочкой» в формуле обозначается знак "умножить". И ещё: 317.16 (тысяч рублей) - это размер ежегодных взносов в счёт погашения кредита. Итак…

317.16*0.95+317.16*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95+

317.16*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95*0.95=3865.78949212923

** Для расчёта стоимости жилья через 20 лет мы воспользовались стандартным финансовым (депозитным) калькулятором, начисляющим ежегодные проценты с капитализаций 1 раз в год. Финкалькулятор можно найти в интернете, например на сайте www.bogache.ru

Рассчитать реальную процентную ставку по кредиту можно, однако перед этим следует определиться с самим понятием данной ставки. Итак, реальная процентная ставка — это ставка, которая зависит от уровня инфляции (резкого повышения цен на услуги, товары и т.д.). Эту процентную ставку можно вычислить путём вычета из номинальной процентной ставки (сумма, которую выплачивает заёмщик за весь период пользования кредитной суммой) уровня инфляции. К примеру, если годовая номинальная процентная ставка равна — 9%, а предполагаемый уровень инфляции будет равен — 5%, то реальная процентная ставка будет составлять — 4% (9%-5%).

Какая бывает реальная процентная ставка

Реальная процентная ставка бывает:
1. Положительной (уровень инфляции не превышает размер номинальной процентной ставки);
2. Отрицательный (темп инфляции намного превышает уровень номинальной ставки).
Уравнивание процентных ставок напрямую зависит от роста валютных курсов. Так, если курс американского доллара в банке слишком высок, то в данной валюте наоборот будет ниже.

Для чего нужно знать размер процентной ставки по кредиту

Когда человек не знает какой банк ему выбрать, то стоит ему узнать об уровне ежемесячной комиссии, которую он будет оплачивать после заключения кредитного договора. Главным показателем присутствия в банковской кредитной программе этой скрытой комиссии является не высокая процентная ставка. А зная её и размер реальной процентной ставки, можно рассчитать точную сумму, которую заёмщик ежемесячно будет оплачивать по кредиту. Так, например, если заёмщик решает взять России, то ему следует обратиться за помощью к менеджеру, который объяснит и распишет не только размер процентной ставки по кредиту, но и сумму ежемесячных платежей для погашения кредита.

Пример: как рассчитать реальную процентную ставку

Реальную процентную ставку по кредиту можно оценить по ежемесячной сумме межбанковских кредитов. Для этого нужно использовать, так называемую, формулу Фишера с учётом уровня инфляции и номинальной процентной ставки по проценту. Например, сумма по кредиту равна 20 000 американских долларов. Заёмщик хочет взять её на срок 10 лет. Процентная ставка будет — 10%. Погашение кредитной суммы будет производиться помесячно и в равных частях. Чтобы упростить процесс расчёта процентных расходов по кредиту можно предположить, что один месяц — это 30 дней, а год — 360 дней. Комиссия за пользование кредитом будет составлять 0,1 %, что составляет в месяц 20 долларов (20 000: 1000). В этом случае сумма комиссионных расходов за 10 лет кредита будет равна — 2400 американских долларов (1 год=12 месяцам, следовательно, 10 лет=120 месяцев, а 120 * 20 дол/мес=2400). Поэтому сумма процентных расходов за 1 год составит? 10085 долларов США. Итого расходы по кредиту будут приравнены к? 12485 (2400+10085) долларов США.

Реально ли взять кредит в Сбербанке

В отличие от других банков Сбербанк имеет более низкие процентные ставки и небольшую реальную ставку по кредиту. Однако взять кредит обычному гражданину РФ не очень просто. Это связанно с тем, что менеджеры банка скрупулёзно проверяют платежеспособность своих будущих клиентов. Но раньше времени огорчаться не стоит. Ведь всегда можно подойти к менеджеру банка, который и проведёт расчёты, напоминающие те, которые мы указали выше. И тогда вы сами решите сможете вы оплачивать ежемесячно ту сумму кредита, которую вам насчитают.

Если правильно рассчитать реальную стоимость акций, то можно получить большой доход от долгосрочных инвестиций. Метод справедливой стоимости уменьшит ваши риски в несколько раз. Что подразумевается под справедливой ценой и как ее нужно рассчитывать?

Определение состояния компании

Начать нужно с расчета стоимости компании. На этом этапе аналитики определяют стоимость имущества компании. Очень важны такие критерии, как объем валовой прибыли, размер дивидендов, наличие и размер ее задолженности. Нужно провести общий анализ хозяйственной деятельности, и сравнить работу компании с положением компаний-конкурентов в данной отрасли. Очень важной деталью является прозрачность финансовой информации о компании.

Количество акций компании и их разновидность

Некоторые компании имеют сразу несколько видов ценных бумаг. Акции дают право их держателям участвовать в управлении фирмой. Привилегированные акции позволяют получать дивиденды и прочие выплаты. Держатели акций могут получать любую информацию о них из официальных реестров.

Сколько стоят акции

Чтобы узнать реальную стоимость ценной бумаги, можно произвести простой расчет. Стоимость компании нужно разделить на обще число ее акций. Получившуюся цифру нужно сравнить с актуальным курсом. Аналитики при этом могут выстроить прогноз падения или роста цен этих акций в будущем.

Стоимость акций можно посчитать очень простым способом, приведенным выше. Однако рассчитать реальную стоимость компании под силу только инвесторам с знаниями в , политики и финансов.

1 способ «Сравнение». Например, одна фирма по производству автомобилей выпускает в год 2 млн. машин, и ее оценивают в 4 млрд. долларов. Точно такая же компания, которая расположена в этом регионе будет производить 4 млн. машин, будет оцениваться в 8 млрд. долларов. Такой метод применим в основном к таким показателям, как /выручка.

2 способ «Алгоритм дохода». Например, сто рублей актива приносят в 10 рублей. При этом будет правильной и обратная пропорция. Если принес владельцу 10 рублей, то его можно оценить в сто рублей. Для того чтобы узнать среднюю , нужно сделать анализ отрасли. Для этого нужно будет проанализировать не менее 5-7 схожих фирм.

3 «Затратный подход». Несмотря на то, что специалисты считают этот метод самым удобным, применяют на практике его не так часто. Вся суть в том, что для получения точных цифр нужно посчитать объем затрат на выпуск схожего актива. Так как фирмы – это уникальный товар, то и проводить такой расчет очень сложно.

Многие инвесторы пользуются сразу тремя этими способами, чтобы определить точную стоимость той или иной компании. Например, по первому способу реальная стоимость фирмы составила 100 млн. руб., по второму – 300 млн. руб., а по третьему 200 млн. руб. В итоге будет выглядеть следующим образом - 100х0,5+300х0,2+200х0,3. Чтобы применять на практике методики фундаментального анализа, нужны глубокие познания и навыки. Инвесторы «новички» могут допустить много ошибок, поэтому им лучше полагаться на мнения опытных специалистов в этой области.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Уровень реального валютного курса (далее РВК), который используется в практических расчетах, оказывает влияние на многие факторы. Эта характеристика воздействует на инвестиционную привлекательность страны, уровень жизни граждан, экономическую и социальную сферу. Завышенный показатель оказывает негативное влияние на темпы роста экономики государства. В свою очередь на РВК также оказывают воздействие некоторые факторы. Среди них можно отметить:

• темпы инфляции;
• покупательная способность национальной валюты;
• доходность ценных бумаг, используемых на международном рынке;
• здоровье экономики государства, стабильность политической системы;
• деловая активность, спрос и предложение валюты;
• объем применения национальной валюты в международных расчетах;
• санкции и эмбарго.

Повышение инфляции является причиной обесценивания национальной валюты. Из-за этого негативного процесса изменится ее номинальная цена и, как следствие, реальная. На изменение реального курса влияет деловая активность в стране. Если климат для бизнесменов не благоприятный, то новые инвесторы не придут на рынок, а значит, негативного изменения характеристики долго ждать не придется.

На РВК оказывают влияние 3 группы факторов. Экономические, политические и форс-мажорные. К форс-мажорам относятся стихийные и техногенные катастрофы, катаклизмы. Также на изменение курса влияет рынок ценных бумаг. Его активность заставляет инвесторов обменивать иностранную валюту, совершать обратные операции. Заявления политиков, важные выступления членов правительства, смена руководящего состава страны — показатели, которые воздействуют на валютный курс. Он же может «пострадать» из-за введенных санкций против отдельных предприятий, бизнесменов или стран.

Особенности расчета реального валютного курса

Расчет реального валютного курса выполняется по общей формуле. Он вычисляется на основе номинальных данных с учетом изменения уровня цен в стране и в государстве, в валюте которой расценивается национальная валюта. Формула для расчета выглядит так:

Er — реальный валютный курс; En — номинальный ВК; Pf — индекс цен иностранного государства; Pd — индекс цен своей страны. Получившееся значение отображает уровень инвестиционной привлекательности, конкурентоспособность отечественных товаров, благосостояние населения. Оно характеризует ситуацию, которая наблюдается в стране. Это информативная величина, расчет которой необходимо проводить своевременно и достоверно. Ошибки в вычислениях допускают даже опытные эксперты. Ведь измерение величины основано на корзинах потребительских товаров. Естественно, что качество продукции, которая входит в корзину, сильно отличается в разных странах. Состав самой корзины, используя которую проводят расчет индекса цен, также разниться.

Отличия реального от номинального валютного курса

Номинальный валютный курс — обменный курс, который действует в государстве. Например, в России эту величину устанавливает Центральный банк. РВК отображает соотношение цен товаров двух стран. Обе величины являются показателями состояния курса национальной валюты. В отличие от номинального реальный курс всегда является «плавающей» величиной. Именно его в обычной жизни используют чаще, так как показатель отражает покупательную способность национальной валюты. Вычислив показатель, становится понятно, сколько зарубежных товаров можно купить на определенный объем национальной валюты.

Сегодня мы последовательно обсудим разницу, незримо присутствующую между номинальными и реальными .

Для этого нам понадобиться припомнить, что такое инфляция , и познакомиться с новым понятием – индексом потребительских цен .

Попутно пополним наш арсенал несколькими элементарными формулами, которые позволят в два счета оценивать реальную наших .

Итак, отправная точка – инфляция .

Пункт назначения – четкое понимание разницы между номинальными процентными ставками и неразрывно связанными с ними реальными, между номинальной денег и реальной, между номинальными и реальными…

Нестрогое определение инфляции таково: это обесценивание способности денег с течением времени.

Может так статься, что рост инфляции окажется выше 8 %, и тогда, несмотря на номинальный капитала, вы в конечном итоге окажетесь беднее…

702 долл., о которых мы вели речь выше, являют собой НОМИНАЛЬНУЮ стоимость ваших сбережений. Соответственно, 8% — это номинальная процентная ставка .

Для перехода к реальным процентным ставкам нам придется прибегнуть к некоторым несложным вычислениям, представленным далее.

R = N / (1 + i) n , где

В этом вопросе лучше попробовать разобраться самостоятельно.

Удачных инвестиций!