Капитальный ремонт: определение и проведение. Особенности текущего ремонта помещения: это должен знать каждый

ВОПРОС:
Насколько я понимаю: текущий ремонт это - ремонт общего имущества в многоквартирном доме..... в соответствии с установленными нормативными правовыми актами РФ, капитальный ремонт это - ремонт общего имущества в многоквартирном доме с целью восстановления его ресурса или замены конструктивных элементов.
1. Главное что не понятно во всем этом, где же находится граница между капитальном и текущем ремонтом?
(допустим, обрушилась местами штукатурка в подъезде, или прорвало трубу и т.д.)
2. Каким образом или исходя из чего формируется величина ежемесячных платежей по текущему и капитальному ремонту.

1.3. Классификация ремонтов
Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований (см. рис. 1.1).

///
выдержка из рис. 1.1:
Капитальный ремонт - ремонт здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и системы инженерного оборудования и с устранением функционального (морального) износа путём их модернизации.

Реконструкция здания - комплекс работ и организационно-технических мероприятий с устранением физического и функционального (морального) износа и изменения технико-экономических показателей в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания и увеличения объема услуг.

Межремонтные сроки и примерные объёмы ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований для цели долгосрочного планирования рекомендуется принимать в соответствии с ВСН 58-88(р), а при среднесрочном и краткосрочном планировании - уточняются на основании технического состояния, архитектурно-планировочных и конструктивных особенностей многоквартирных домов.

Капитальный ремонт зданий - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением , а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модернизации зданий . При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.

а) Комплексный капитальный ремонт - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
б) Выборочный капитальный ремонт - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства.

Например, работы по замене стояка ХВС или ГВС - могут быть признаны относящимися к работам по капитальному ремонту. А точнее - выборочному капитальному ремонту. Хотя есть и другое мнение (см. далее).

Комплексный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону № 185-ФЗ предусматривает выполнение всех видов работ, предусмотренных статьей 15 (за исключением ремонта подвалов и лифтов в тех домах, где они отсутствуют).
При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав видов и подвидов работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта многоквартирный дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требования (более детально в разделе 2).Выборочный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону № 185-ФЗ назначается для выполнения отдельных видов работ, предусмотренных статьей 15.
Выборочный капитальный ремонт проводится исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путём их полной или частичной замены.
...

2.1.9. Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в приложении 9 к . В приложении 3 к приведен перечень конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования и примерные сроки их эксплуатации до проведения капитального ремонта. Перечень охватывает всё разнообразие многоквартирных домов по конструктивным характеристикам и инженерному обустройству, построенных и эксплуатируемых на момент выхода данного нормативного документа, и, следовательно, применимым для целей настоящих методических рекомендаций в рамках, установленных частью 3, статьи 15 Федерального закона №185-ФЗ.

2. За капитальный ремонт - на основании сметы на проведение работ. Сумма по смете делится на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (за исключением площади мест общего пользования) и на количество месяцев, в течение которых, на основании принятого собственниками решения, будет оплачиваться стоимость работ.

Второй вариант платы за капитальный ремонт - в размере . Это просто и без затей, но не учитывает индивидуальные особенности каждого случая. Кроме того, данный федеральный стандарт изначально не был предназначен для включения в платёжки т.к. был разработан для использования в межбюджетных отношениях.

В любом случае, решение о размере платы за текущий и капитальный ремонт принимается на общем собрании собственников помещений МКД (а если в доме ТСЖ - то решение принимается в порядке, установленном уставом товарищества).

3. Дополнительная информация по вопросу

По вопросу отнесения работ к текущему или капитальному ремонту существует и другое мнение, основанное на рекомендуемом Приложении №7 к .
Цитирую:

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту
<...>
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

Таким образом, работы по замене стояков ХВС, ГВС могут быть признаны относящимися к работам по текущему ремонту. Есть судебная практика .

Т.е. ключевой вопрос, из-за которого возникают разночтения - это что считать «системой» и «элементом» в данном контексте. Однозначного ответа на него в нормативных актах пока не найдено.

4. Виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. №185-ФЗ

Статья 15.
Часть 3. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с настоящим Федеральным законом относятся :
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
(п. 1 в ред. ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
(п. 6 введен ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
7) ремонт фундаментов многоквартирных домов.
(п. 7 введен ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ, в ред. ФЗ от 25.12.2012 N 270-ФЗ)

ВОПРОС:
Смотрите, а если кап ремонт уже провели деньгами бюджета, то как быть в этом случае? скажем сделали кап ремонт, затем создали ТСЖ, оно будет все равно часть денег с тарифной ставки куда то отправлять? или как. Дмитрий.

ОТВЕТ:
Одна и та же работа не может быть учтена по двум статьям - и как капремонт за счёт бюджетных средств, и как текущий ремонт от лица ТСЖ. Либо то, либо другое.
Собирая плату за жилое помещение, ТСЖ расходует её на текущие эксплуатационные нужды дома и формирование ремонтного фонда.
Но если условием капремонта за счёт бюджетных средств было внесение членами ТСЖ определённой доли платы за капремонт (как и происходит сейчас по 185-ФЗ), то ТСЖ будет собирать целевой сбор на капремонт и отправлять собранные средства куда следует.

В соответствии с гл. 25 НК РФ расходы на ремонт основных средств относятся к текущим, а

расходы на реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение - к капитальным

затратам. То есть для целей налогообложения прибыли порядок учета расходов на ремонт

основных средств отличается от порядка учета расходов на достройку, дооборудование,

реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, которые

увеличивают первоначальную стоимость объекта основных средств и подлежат списанию для

целей налогообложения через механизм амортизации в соответствии со ст. ст. 256 - 259 НК РФ.

Поэтому очень важно правильно разграничивать эти понятия.

Минфин России в Письме от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794 обозначил свою позицию по данной

проблеме.

Расходы по объектам основных средств, изменяющие их первоначальную стоимость,

учитываются в целях налогообложения через амортизационные отчисления (конечно, при

соответствии требованиям ст. 252 НК РФ). А расходы на ремонт основных средств списываются в

уменьшение налоговой базы единовременно в размере фактических затрат (ст. 260 НК РФ) либо

за счет резерва предстоящих расходов на ремонт (ст. 324 НК РФ), если организация

предусмотрела в учетной политике для целей налогообложения формирование такого резерва.

Налоговое законодательство дает определение только тому, что является реконструкцией,

техническим перевооружением, модернизацией, т.е. тем расходам, которые учитываются через

амортизацию. Определения понятия "ремонт" действующее налоговое законодательство не

содержит. Наиболее тонкий "водораздел" находится между капитальным ремонтом и

капитальными вложениями в объект основных средств. Поэтому бухгалтеру важно правильно

классифицировать произведенные расходы. А для этого необходимо не только иметь все

документы, подтверждающие понесенные расходы, но и на их основании сделать правильный

вывод о характере расходов.

К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные

изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или

иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими

новыми качествами.

В целях гл. 25 НК РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов

основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-

экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в

целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры

продукции.

К техническому перевооружению относится комплекс мероприятий по повышению технико-

экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения

передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и

замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более

производительным.

При определении терминов "капитальный ремонт" и "реконструкция" Минфин России

советует руководствоваться следующими документами: 63

Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных

зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от

Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (Р) "Положение об

организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов

коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными Приказом

Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - Приказ N 312).

Письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 "Об определении понятий нового

строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих

предприятий".

В частности, Положение N 279 предусматривает, что ремонт производственных зданий и

сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на

поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и

сооружения в целом, так и их отдельных конструкций. А в Приказе N 312 достаточно подробно

раскрываются виды работ, которые относятся, например, к реконструкции.

При этом в Положении N 279 определены понятия текущего и капитального ремонта (п.

и 3.11 соответственно).

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по

систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного

оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и

устранения мелких повреждений и неисправностей.

А капитальный ремонт - это работы, в процессе которых производится смена изношенных

конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные,

улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной

смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является

наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все

виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Кроме этого, Положение N 279 четко разделяет понятия текущего и капитального ремонтов

по функциональным частям зданий, сооружений, видам внутренних работ и т.д.

Например, согласно Положению N 279 (Приложение N 8) полная смена ветхих оконных и

дверных блоков является капитальным ремонтом. Поэтому затраты на проведение таких работ

следует квалифицировать как затраты на капитальный ремонт и учитывать в целях

налогообложения в составе текущих расходов, а не через амортизацию как расходы на

капитальные вложения.

Согласно п. 5.1 Приказа N 312 капитальный ремонт должен включать устранение

неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены

каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и

экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом

может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта:

улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими

видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Из приведенных норм можно сделать вывод о том, что капитальный ремонт, достройка,

дооборудование, модернизация, реконструкция и техническое перевооружение по существу

подразумевают комплекс мероприятий, направленный на повышение технико-экономических,

эксплуатационных показателей объекта основных средств, а также повышение долговечности и

экономичности, приобретение объектом основных средств новых качеств.

Как видим, основываясь на приведенных выше определениях, на практике очень сложно

разделить понятия "капитальный ремонт" и "реконструкция, модернизация".

Именно поэтому арбитражная практика по рассматриваемому вопросу неоднозначна.

Решения судов зависят от конкретных ситуаций. При этом зачастую суды для квалификации

произведенных работ привлекают экспертов.

Например, ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 26.02.2007 N А33-5384/06-

Ф02-610/07 указал, что налоговый орган должен был воспользоваться предусмотренными ст. 31

НК РФ правами на осмотр спорного помещения, привлечение для проведения налогового контроля

специалистов, поскольку спорный вопрос о фактически произведенных на объекте работах

требует специальных познаний.

ФАС Московского округа в Постановлении от 04.03.2008 N КА-А40/14837-07 указал, что в

соответствии с п. 3.8 Постановления Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (МДС 81-35.2004) к

капитальному ремонту относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий

(сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с

их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их

Содержание многоквартирных домов предусматривает выполнение мероприятий, направленных на техническое поддержание удовлетворительного состояния имущества. Регулируется данная сфера градостроительными актами и регламентами, которые устанавливают перечни работ и сопутствующие ремонтно-восстановительные операции. При этом характер таких мероприятий может быть разным, поэтому следует разделять капитальный и текущий ремонт, хотя у них есть и немало схожего. Для рядового пользователя жилищным хозяйством понимание тонкостей в сфере ремонта дома имеет значение и в плане собственной безопасности с удобством эксплуатации дома, и в экономическом отношении.

Общие сведения о ремонте зданий

Для понимания сути текущего ремонта и аспектов, которые отличают его от капитального, начинать рассмотрение вопроса следует в более широком ключе. Итак, ремонт зданий в первую очередь является процессом изменения технических параметров объекта и смежных с ним систем и узлов с целью повышения его эксплуатационных характеристик. То есть текущий ремонт - это в некотором роде улучшение состояния здания в рамках допустимых возможностей. При этом не стоит путать подобные мероприятия с реставрацией.

Сам же процесс изменения технических данных строения может предусматривать разные виды работ, причем не только ремонтных, но и строительных. Дело в том, что восстановление зданий, конструкций и сооружений нередко влечет полный пересмотр той или иной части - например, может потребоваться выполнение отделочных работ «с нуля», замена кровельного покрытия или обновление электропроводки. Строго квалифицировать такие операции как ремонтные нельзя, так как и в строительстве они требуют привлечения тех же ресурсов и финансовых затрат. И все же нельзя сказать, что текущий ремонт - это строительство в прямом смысле. Лишь отчасти эти понятия связываются, но цели и назначение у них разные. В строительстве ставится задача возвести дом, а при выполнении ремонта - привести характеристики объекта в первоначальное состояние. Другое дело, что средства достижения таких целей в обоих случаях могут пересекаться.

Определение текущего ремонта

Теперь можно подойти к более четкому определению текущего ремонта. Согласно нормативным актам, это комплекс мероприятий, целью которых является восстановление эксплуатационных характеристик здания путем замены или технического возобновления ресурса его составных частей. Особенностью такого ремонта является задействование минимальных (по сравнению с капремонтом) технических средств и финансовых затрат. Иными словами, текущий ремонт - это плановое выполнение технических операций, направленных на восстановление дома, не имеющего серьезных нарушений. То есть бригады, выполняющие такой ремонт, не затрагивают устройство капитальных элементов здания, а в инженерные системы вмешиваются с ограничениями. Впрочем, на практике строгого разграничения поля деятельности специалистов нет - особенно в случаях, когда процесс восстановления одной конструкции неизбежно влечет необходимость ремонта смежной системы.

Перечень рабочих мероприятий

Обозначение конкретных рабочих мероприятий позволяет точнее определить направления, на которые распространяется текущий ремонт дома. В частности, он предполагает выполнение следующих операций:

• Операции по восстановлению работоспособности вентиляционных коммуникаций в подвальном помещении.
• Укрепление фундаментной основы, что нередко предусматривает также ликвидацию местных процессов деформации.
• Усиление перекрытий, малярные работы, устранение незначительных дефектов и повреждений, частичное восстановление отдельных компонентов отделки.
• Укрепление стропильной конструкции крыш, проведение замены водосточных коммуникаций, ликвидация дефектов кровельных покрытий, ревизия и при необходимости ремонт систем вентиляции и утепления, а также проведение антисептирования.
• Выполнение изоляции в стыках стен, замена отдельных участков обшивки, ремонт архитектурных компонентов, техническое восстановление фасадов и окраска.
• Замена или восстановление элементов напольных покрытий, лестничных сооружений, лоджий, входов.
• Восстановление или замена отдельных компонентов дверей и окон. Однако работы текущего ремонта в данном случае не затрагивают расширение проемов.
• Восстановление изначального облика внутреннего декоративного оформления;
• Ликвидация неисправностей в печах, ремонтные операции в системах водоснабжения и отопления.
• Восстановление работы мусоропроводов.
• Восстановление и при необходимости монтаж компонентов вентиляции и электроснабжения.
• Благоустройство прилегающей территории: восстановление дорожек, тротуаров, оград и т. д.
• Возможно и проведение специальных ремонтных операций по устранению неисправностей в оборудовании, которое входит в инфраструктуру дома.

Что учитывается при составлении перечня работ?

В каждом случае может предусматриваться определенный набор ремонтных действий, которые позволят улучшить техническое состояние объекта. Формирование таких списков работ производится на основе результатов осмотра зданий. В частности, проверяется состояние конструкционных элементов, внутридомовых систем и т. д. Но важно не забывать, что текущий ремонт - это градостроительный кодекс в реальном техническом исполнении, поэтому как и на этапе выполнения работ, так и в процессе обследования объекта, уполномоченные подрядчики должны выполнять свои функции в согласии с определенными нормативами. Особенно это относится к ситуациям, когда оборудование, коммуникационная сеть или конструкционный элемент признается непригодным для дальнейшей эксплуатации. Как правило, такие решения выносятся после соответствующих экспертиз.

Капитальный ремонт

Под капремонтом предусматривается более широкий комплекс технических операций, которые также направлены на восстановление изначальных эксплуатационных характеристик дома. Спектр мероприятий в этом случае может затрагивать более ответственные и важные в конструктивном отношении элементы здания. Однако и капитальный ремонт имеет свои ограничения. В частности, он не распространяется на несущие конструкции. Но, в отличие от текущего ремонта, такие мероприятия могут включать работы по полному восстановлению инженерно-технической инфраструктуры. Это могут быть сети отопления, водоснабжения и т. д. Хотя и капитальный, и текущий ремонт предполагают устранение неисправностей в инженерно-технических коммуникациях, уровни и масштабы рабочих мероприятий у них разные. Важно отметить и особенности капремонта применительно к линейным объектам. Задачи в таких случаях также направлены на восстановление прежнего состояния работоспособности зданий, но вместе с этим не допускается изменение категории и класса объекта.

Работы при капитальном ремонте

По многим пунктам можно обнаружить уже упоминавшиеся мероприятия, но важно понимать, что капремонт более углублен и основателен. В то же время текущий ремонт - это во многом частичное и поверхностное восстановление технического состояния здания. Итак, капитальный ремонт предусматривает выполнение следующих операций:

• Восстановительные работы применительно к внутридомовым инженерным системам. В этот пункт входят коммуникации электро-, газо-, водоснабжения.
• Замена или ремонт стояков и магистралей, а также элементов канализации.
• Ремонт, а при необходимости и полная замена лифтовых шахт и сопутствующего оборудования.
• Восстановление крыш, в том числе замена, герметизация и утепление кровельных покрытий.
• Ремонт подвалов, которые входят в перечень имущества дома.
• Широкий спектр фасадных отделочных работ, среди которых теплоизоляция.
• Монтаж коллективных приборов учета и систем управления.

Также стоит отметить, что если текущий ремонт дома исключает модернизацию центральных сетей отопления и водоснабжения, то в перечне работ по капремонту это одно из самых востребованных направлений. Впрочем, есть немало и других отличий, которые следует рассмотреть отдельно.

Отличия между текущим и капремонтом

Сразу надо отметить, что четкой границы между этими видами ремонта нет. Более того, ответственные лица нередко выдают одну форму ремонта за другую. И все же ряд принципиальных отличий найти можно, если рассматривать конкретные ситуации. Например, текущий ремонт - это преимущественно меры по поддержанию оборудования и конструкций дома в исправности. Капремонт может предполагать полное обновление или восстановление инженерных систем, крыши и так далее, в то время как текущий предусматривает лишь частичное и поверхностное восстановление. В случае с кровельным покрытием это может быть установка заплатки или замена элемента покрытия.

Наиболее заметны различия в работе с инженерными системами и важными конструкционными элементами. Те же операции с электропроводкой или газоснабжением выполняются только в рамках капремонта, хотя и текущие мероприятия могут предусматривать починку некоторых узлов и компонентов. Если же речь идет о работе с архитектурными элементами здания, то, как правило, без масштабного вмешательства в конструкцию и внешнюю отделку не обойтись.

Есть и различия другого рода - экономического. Не говоря о том, что капремонт по очевидным причинам обходится дороже, у него другая классификация расходов. Для понимания разницы в этом аспекте следует разобраться с вопросом: текущий ремонт - это прямые или косвенные расходы? Поскольку оплата за него входит в общий перечень коммунальных услуг, то расходы такого рода будут косвенными. Однако капремонт является отдельной статьей, поэтому и плата за него будет прямой, хотя тоже с некоторыми условностями.

Кто выполняет ремонт?

Поскольку ремонт может выполняться применительно к разным объектам, то и схемы его организации различаются. Наиболее распространена модель, когда и текущий, и капитальный ремонт выполняется управляющей компанией. То есть заключается договор со специализированной организацией, которая берет на себя ответственность за поддержание приемлемого технического состояния дома. Однако расходы на подобные услуги оплачивают жильцы. При этом, если текущий ремонт должен оплачивать наниматель жилья, то обязанность за оплату капремонта возлагается на собственника. Это главное отличие в отношении финансового обеспечения данных мероприятий. Кроме того, организатором ремонта может выступать и товарищество собственников, которое, впрочем, также может нанять исполнителей для разового выполнения работ.

В категорию капитального и текущего ремонта также входят работы внутри квартиры. В отличие от рабочих мероприятий, выполняемых по отношению к общему имуществу дома, в данном случае предполагается индивидуальная организация ремонта. Это отличие поможет ответить на немаловажный вопрос: текущий ремонт - это услуга или работа? Как видно, он может быть и услугой со стороны управляющей компании, и непосредственно рабочими мероприятиями, которые реализует собственник без сторонней помощи.

Ремонт и капиталовложение

С точки зрения бухгалтерского учета ремонт принято обозначать расходной статьей. То есть он не относится к капитальным вложениям. При этом существуют распространенные формы ремонта, которые можно отнести к капиталовложению. В частности, это модернизация, реконструкция и техническое переоборудование. Разницу в такой квалификации понять несложно - мероприятия, которые в дальнейшем будут отражаться на экономическом благосостоянии объекта, относятся к капиталовложению. Например, если в ходе реконструкции была увеличена площадь здания, то это, несомненно, скажется на повышении его привлекательности на рынке по отношению к периоду его изначального состояния. В некоторых видах и текущий ремонт - это капитальное вложение, но только в долгосрочной перспективе через бухгалтерскую амортизацию. Это же относится и к капитальному ремонту, даже в большей степени, так как он предполагает более глубокое вмешательство в изменение эксплуатационных параметров объекта.

Но почему тогда специалисты не признают такие ремонты как средства капиталовложения? Для ответа можно привести пример той же реконструкции. Такие работы могут кардинально улучшить характеристики здания путем пристройки или внесения новых конструкционных элементов, в то время как текущий или капремонт лишь возвращают объекту первоначальное техническое состояние.

Заключение

Поддержание эксплуатационного состояния любого здания является первичной целью в его техническом содержании. Именно этот аспект важно учитывать в ответе на следующий вопрос: текущий ремонт - это что? Прежде всего, это средство повышения надежности объекта. Для этого специалисты укрепляют конструкции, восстанавливают целостность перекрытий, обновляют перегородки и т. д. Также нельзя исключать эстетическую целесообразность проведения ремонта. В данной части можно отметить оформление фасадов, благоустройство прилегающей зоны, обновление облицовочных материалов и другие виды работ. Кстати, в этой части капитальный ремонт представлен не так широко, как текущий. Но только в комплексе оба вида ремонтных мероприятий обеспечивают зданиям долговечную и безопасную эксплуатацию.

Для поддержания нормального состояния любых недвижимости требуется проведение работ по их содержанию, а также ремонту. При серьезных повреждениях имущества требуются капитальные ремонтные работы. В иных случаях будет достаточно работ текущего характера. Далее разберемся, текущий ремонт помещения, что это такое и кто его должен выполнять.

Что говорит закон о проведении текущего ремонта многоквартирного дома? Фото № 1

Любое имущество должно содержаться его собственниками (владельцами) в надлежащем состоянии. Положения и Жилищного кодексов говорят о том, что собственники помещений несут бремя его содержания. Следовательно, при необходимости они должны осуществлять в них требуемые ремонтные работы.

Кроме того, они участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоэтажном доме (далее – МКД). В их число входит и плата за производимый обслуживающими организациями текущий плановый ремонт. Лица, занимающие помещения по договорам найма, наделяются обязанностью производить их текущий ремонт.

Более серьезные капитальные работы производит собственник. В связи с этим большое значение имеет разграничение этих работ. При распределении обязанностей по ремонту помещений важно определиться, какие работы к какому виду ремонта относятся. Гражданское и жилищное законодательство ответ на этот вопрос не дает.

Соответствующие сведения можно почерпнуть из нормативных Госстроя РФ:

1. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
2. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004.

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту помещения

Какие работы относятся к списку обязательных при проведении текущего ремонта? Фото № 2

Следует отметить, что конкретного перечня текущих ремонтных работ внутри квартир (иных жилых помещений) нет. По своему определению такие работы связаны с устранением возникших неполадок, улучшением состояния помещения. Такие работы не должны вносить серьезных изменений в помещения, затрагивать несущие конструкции, предполагать полную замену инженерного оборудования.

К текущим работам можно отнести покраску полов, стен, поклейку обоев, побелку потолков, замену сантехники, замену окон, батарей, замену труб, ремонт проводки, розеток. Что касается ремонта общих помещений и иного в МКД, то здесь установлен примерный перечень таких работ.

Согласно Правилам, утвержденным Госстроем 27.09.2003, текущими признаются следующие виды работ:

• штукатурка и покраска стен, потолков;
• восстановление покрытия полов;
• ремонт лестниц, ограждений, перил;
• замена и ремонт дверных, оконных заполнений;
• заделка выбоин, трещин и щелей;
• утепление отдельных частей помещений при промерзании;
• ремонт и частичная замена труб, кранов, смесителей, насосов;
• восстановление газового оборудования;
• ремонт элементов мусоропроводов;
• укрепление имеющихся перегородок;
• замена и ремонт вентиляторов и иного вентиляционного оборудования;
• замена светильников в подъездах, на общих площадках;
• ремонт неисправностей в электрических сетях.

И это далеко не все предусмотренные указанными правилами работы. Их полный можно увидеть в Приложении № 7 данных Правил, Приложении № 2 МДК 2-04.2004.

При этом собственники квартир в МКД при заключении договоров с УК могут определить конкретные виды работ.

Периодичность работ

Как часто должен проводиться текущий ремонт многоквартирного дома? Фото № 3

Для удовлетворительного состояния помещений важно периодически проводить его оценку и своевременно выполнять работы по его поддержанию. Большая часть работ выполняется планово с профилактической целью. Их объем и перечень определяется в ходе осмотров конкретных помещений исходя из имеющегося на момент осмотра состояния.

Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 периодичность проведения текущих ремонтных работ определяется в пределах 3-5 лет. При этом важно учитывать технические характеристик самих помещений (зданий) и влияющие на их состояние внешние условия. Как правило, план выполнения таких работ составляется заранее на основании полученных в результате осмотров сведений. С этим планом, а также сметой предполагамых работ, МКД должны быть ознакомлены.

Однако необходимость в проведении таких работ может возникнуть и ранее предусмотренной в плане даты. Такая необходимость может возникнуть при аварийных ситуациях, при поступлении заявлений от жильцов МКД о каких-либо неисправностях.

Кто должен осуществлять текущий ремонт?

Что касается работ текущего характера внутри квартир (иных помещений), то их собственники (наниматели) должны самостоятельно производить такие работы. Для этих целей они могут привлекать и сторонние организации, но ремонт все равно будет осуществляться за их счет.

Ремонтом имущества МКД должны заниматься обслуживающие организации и (или) привлеченные ими подрядчики.

В зависимости от выбранного способа управления, ТСЖ или УК:

• разрабатывают план текущих ремонтных работ;
• определяют порядок их осуществления;
• заключают договоры на их проведение;
• уведомляют собственников о стоимости, объемах работ.

Ответы на наиболее часто задаваемые вопросы

Ответы на вопросы. Фото № 4

Действия обслуживающих организаций по текущему ремонту общего для имущества всегда вызывают много вопросов. Далее разберем встречающиеся наиболее часто вопросы.

Какие текущие работы должны производиться управляющими компаниями? Следует повторить, что примерные перечни работ в МКД, относящихся к текущим, содержатся в Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, МДК 2-04.2004. Кроме того, конкретный перечень работ включается в договор с УК. Поэтому, для начала следует изучить заключенный с УК договор, а потом уже иные нормативные документы.

Могут ли жильцы МКД запрашивать у УК сведения о расходах на текущий ремонт, проводивших его организациях? Это возможно в силу положений статьи 161 ЖК РФ. Она предусматривает открытость сведений о деятельности УК, в том числе о ремонте общего имущества. Собственники вправе получать информацию о , исполнителе и других характеристиках производимых работ.

В чем разница между капитальными и текущими ремонтными работами? Текущие работы направлены на поддержание удовлетворительного состояния помещений, профилактику их преждевременного износа. Они включают в себя восстановление или ремонт отдельных элементов помещений, устранения несущественных повреждений. Капитальные работы затрагивают несущие конструкции, подразумевают полную замену инженерных систем, оборудования, других основных элементов.

Что делать, если УК не производит текущий ремонт? Если УК не производит требуемые текущие работы, не стоит оставлять это без внимания. Никто не хочет платить за услуги, которые фактически не выполняются. При выявлении такого факта сначала стоит написать претензию в саму УК. Если это не помогло, то можно пожаловаться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Конечной инстанцией в решении этого вопроса может стать суд. Можно попробовать решить данный вопрос и через Прокуратуру.

Капитальный ремонт всегда был объектом споров и вопросов. Поэтому, мы решили немного поговорить на данную тему.

О капитальном ремонте

Сам по себе капитальный ремонт представляет комплексные работы по существенным изменениям в конструкции объекта. Это достаточно сложное и затратное мероприятие, которое проводится исключительно квалифицированными специалистами, поскольку работы, выполняемые в процессе капитального ремонта, в идеале обеспечивают не только эстетичность, но и безопасность эксплуатации постройки.

Что входит в капитальный ремонт? Это могут быть совершенно разные работы, состав и порядок которых определяется после анализа технического заключения о состоянии инженерных систем и строительных конструкций, проектно-сметной документации и пожеланий собственников.

Одним из основных направлений при капитальном ремонте является ремонт стен и фасадов, который включает в себя следующие виды работ:

· утепление цоколей, фасадов;

· замена балконных, оконных заполнений на окна ПВХ;

· остекление лоджий и балконов;

· ремонт цоколей, фасадов;

· ремонт лоджий и балконов с последующим восстановлением плиточного покрытия, гидроизоляции, ремонтом экранов, ограждений;

· ремонт пожарных лестниц;

· устройство козырьков над лоджиями, балконами верхних этажей, входами в подъезды и подвалы;

· ремонт отмоски;

· ремонт наружных стен лифтовых шахт;

· ремонт и замена наружного водостока.

Еще одно направление – ремонт подвалов и фундаментов дома, который включает:

· ремонт фундаментов;

· ремонт входов в подвалы;

· антисептирование конструктивных элементов постройки;

· герметизация мест пересечения инженерных систем с фундаментами.

Кроме того, может осуществляться ремонт чердаков и кровли:

· замена, ремонт, противопожарная обработка, антисептирование деревянных конструкций;

· ремонт или замена поддонов;

· восстановление температурно-влажностного режима;

· замена, ремонт поддонов;

· герметизация, ремонт воздуховодов, газоходов и других подобных систем;

· ремонт, замена парапетных решеток;

· ремонт и замена элементов внутреннего водостока и т.д.

При капитальном ремонте также может проводиться ремонт лестниц с заменой ступеней, ограждений лестничных площадок и т.д. Кроме того, значительная часть работ в сфере капитального ремонта посвящена входным площадкам и дверным наполнениям. В эту категорию входят следующие мероприятия:

· замена, ремонт освещения;

· ремонт, замена входных дверей подъездов;

· ремонт, замена дверей в мусорокамеры;

· ремонт, укрепление, частичная замена ступеней лестницы, входной площадки и т.д.

Внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома

Ремонт центрального отопления:

· замена и ремонт стояков, трубопроводов, подводок к системам отопления;

· установка отопительных приборов с пристроенными и встроенными автоматическими терморегуляторами;

· замена или ремонт тепловых завес;

· реконструкция системы панельного управления;

· наладка системы отопления;

· установка автоматических балансировочных клапанов на ветках, стояках, кольцах отопительных систем и т.д.

Обустройство вентиляций (замена решеток, прочистка системы вентиляции)

Организация горячего и холодного водоснабжения:

· замена и ремонт трубопроводов и полотенцесушителей, если они относятся к общедомовым системам;

· установка запорной арматуры;

· замена разводки труб;

· установка счетчиков и т.д.

Конечно, на этом работы в сфере капитального ремонта не заканчиваются, и очень важно понимать, что для их проведения к работе нужно привлекать только профессионалов.