Недвижимость является источником вашего дохода. Доход от недвижимости. А теперь несколько интересных фактов

Сегодня доход от недвижимости всё чаще делает людей финансово независимыми! Кроме того, с таким видом дохода, можно полностью посвятить себя занятию любимым делом, не быть зажатым в тиски и загнанным в угол постоянной необходимостью на хлеб насущный.

• Обладание доходной недвижимостью позволяет в какой-то мере раскрепоститься и заниматься чем-то таким, что приносит истинную радость и наполняет жизнь смыслом.

НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИНОСИТ ДОХОДЫ !

Кто не хотел бы иметь пассивный доход, стабильно наполняющий наши карманы, независимо от того – работаем мы или отдыхаем? Так вот, доходная недвижимость – это самый надёжный источник такого дохода. Можно вкладывать деньги во всевозможные акции, облигации, ценные бумаги, инвестировать их в золото, платину, финансовые пирамиды и тому подобное. Можно даже никуда их не вкладывать, а складировать пачки денег у себя дома, набивая все старые носки наличностью, абсолютно справедливо никому и ничему не доверяя.

• По степени безопасности все эти методы консервирования денег не могут сравниться с надёжностью недвижимости, которая, помимо непосредственно капитализации, способна ещё и доход ежемесячный генерировать своему владельцу.

Квартиру могут ограбить, она может сгореть со всеми носками вместе взятыми. А насколько вы можете доверять тому, что, инвестировав свои кровные во всевозможные ценные бумаги, вы не то что заработаете хоть какую-нибудь прибыль, а хотя бы не лишитесь вложенного в одно мгновение?

К сожалению, все эти виды вложений в плане надёжности, на сегодняшний день, не идут ни в какое сравнение с инвестированием свободных средств в недвижимость, которая способна обеспечить довольно надёжный и стабильный доход. Ещё не сложившийся в нашей стране рынок ценных бумаг пока ещё не способен гарантировать ничего.

С недвижимостью ничего не может случиться, разве что прилетят инопланетяне и «экспроприируют» её для своих нужд. А поскольку вероятность такого развития событий практически нулевая, по крайней мере, в обозримом будущем, то вложение денег в недвижимость, на данный момент – это самая надёжная и разумная инвестиция.

Если вы, к примеру, являетесь владельцем своего , то прекрасно понимаете, что в каком-то месяце прибыли вообще может не быть, в зависимости от вида бизнеса, зато недвижимость, сдаваемая в аренду, принесёт гарантированный доход в конце месяца. Где бы вы ни трудились в поте лица, вы прекрасно знаете – как иногда хочется хотя бы на время плюнуть на все заботы, уехать куда-нибудь, расслабиться, не думать о своей работе.

Даже если целый месяц вы прогуляете, то в конце этого периода недвижимость принесёт доход, который позволит не нервничать из-за того, что ничегонеделание может привести к значительным финансовым потерям. Какой бы «шикарной» пенсией нас правительство ни облагодетельствовало, согласитесь, что, сдавая квартиру, либо офисную недвижимость, можно иметь каждый месяц как минимум вторую пенсию.

На что следует обратить внимание? Не стоит скупать несколько квартир по дешёвке на окраинах маленьких городов, надеясь на скромные, но стабильные доходы. Кому её там сдавать? Это не инвестиция, а закапывание денег в землю. Гораздо эффективнее, во всех смыслах, быть владельцем недвижимости в больших городах, где развивается бизнес, получают , где толпам приезжих нужно где-то жить.

• Недвижимость в большом городе всегда можно выгодно сдавать! Она не идёт ни в какое сравнение с владением десятком малогабаритных «хрущёвок», полуразрушенных сараев, халуп и курятников где-то в глубинке.

От доходов с недвижимости , сдаваемой в аренду, можно жить если и не припеваючи, в зависимости от района города, в котором она находится, но, по крайней мере, это даёт возможность не оказаться с пустыми карманами в ситуации, когда, по разным причинам, мы какое-то время вообще нигде не работали.

Первое положение – далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником доходов, а расходной статьей бюджета (в настоящее время воспроизводственные мероприятия, так же как и основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию, нанимателями не оплачиваются). Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага. Таким образом, «доходный потенциал» недвижимости, если рассматривать только ту разновидность дохода, которую она может приносить своему собственнику – ренту – относительно невелик.

Рента (лат. redditam – отданная назад ) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Второе положение – различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором – одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду.

Когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, административно-управленческие здания и т.п.). Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров.

Заканчивая рассмотрение недвижимости как экономического понятия, следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты ее использования. Например, проживая в собственной квартире, (недвижимость используется в качестве экономического блага), можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности (использование недвижимости в качестве фактора производства). Когда часть недвижимости сдается в аренду, то эта часть используется в качестве источника дохода. Подобные ситуации приводят к необходимости осуществления более детальной экспертизы недвижимости и разработки соответствующих методов.

Рассматривая во взаимосвязи процессы создания, развития и управления недвижимостью можно дать следующее определение экономического понятия недвижимости.

2.1. Виды стоимости: основные понятия и оценочные категории

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект . Следует различать понятия стоимость, затраты и цена .

Стоимость (value) – это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты (cost) – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.

Цена (price) – это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена, в отличие от стоимости, является историческим фактом, отражающим то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках, т.е. относится к конкретному месту и времени. Термин «цена» используется также для обозначения «запрашиваемой цены» продавца.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

1. Стоимость обмена (objective value, value in exchange) носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

Рыночная стоимость (market value);

Ликвидационная стоимость (salvage value);

Страховая стоимость (insurance value);

Залоговая стоимость (mortgage value);

Арендная стоимость (rent value).

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия» , т.е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нормальной» (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

Мотивация продавца и покупателя является типичной;

Обе стороны хорошо информированы, например, квалифицирован-ными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса;

Имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

Платеж осуществляется наличными деньгами или другим сравнимым способом;

Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость есть оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

2. Стоимость использования (subjective value, value in use) отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены:

Инвестиционная стоимость (investment value);

Балансовая стоимость (book value);

Стоимость для целей налогообложения (taxable value).

Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.

В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентариза-ционной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения , которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, например, налоговым регулированием. На продажную цену оказывает влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Экономика недвижимости

Введение

Экономика - это процесс производства материальных благ в условиях ограниченности ресурсов.

Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, связанная с производством объектов недвижимости (исключение составляет земля).

Юридическое понятие недвижимости - регистрация прав собственности.

Недвижимость, удовлетворяя потребность человека, может использоваться в 3-ёх вариантах:

1. Поскольку недвижимость обладает полезностью - это способность вещи удовлетворять потребности человека, - то недвижимость является экономическим благом.

2. В качестве источника дохода - недвижимость приносит собственнику доход в виде аренды. Отличительной особенностью данного вида использования недвижимости является то, что не происходит смена владельца.

3. Когда недвижимость выступает в качестве товара принося однократный доход владельцу.

Экономические характеристики недвижимости

1. Любая недвижимость представляет собой вещь, материальный актив, состоящий из неразрывного единства земельного участка (вещи природы) и здания или сооружения (продуктов труда).

2. Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ.

3. Кроме материальной потребности недвижимость способна удовлетворять и духовные запросы.

4. В силу продолжительного использования недвижимость является уникальной по сравнению с другими благами.

Специфические особенности различных способов использования недвижимости

Полезность недвижимости. Используя недвижимость в качестве экономического блага, удовлетворяется только одна потребность - потребность в жилье. Но удовлетворятся она может в 3-ёх формах:

1. приобретение жилья в собственность;

2. аренда;

Найм - социально-жилищная льгота, которая позволяет удовлетворить потребности лиц с невысоким доходом.

Недвижимость как товар проявляется в 2-х аспектах:

1. товаром может быть объект (собственность);

2. товаром выступает услуга (аренда, найм).

Недвижимость , выступая в качестве товара , обладает рядом особенностей:

1. требуется определение прав и их границ;

2. недвижимый товар инвестиционный (риск, доходность, фактор времени);

3. любая недвижимость уникальна (место положение);

4. недвижимость отличается большой капиталоемкостью;

5. недвижимость является товаром в любой момент жизненного цикла;

6. количественное несовпадение качественных характеристик недвижимого объекта и недвижимого товара.

Недвижимость как источник дохода . Доход, приносимый объектом недвижимости, имеет рентный характер для любой недвижимости кроме производственной. Для производственной недвижимость выступает в качестве фактора производства, при чём не всегда главного. То есть недвижимость относится к основным фондам предприятия и переносит свою стоимость на выпускаемую продукцию, а, следовательно, на прибыль предпринимателя по частям (амортизационные отчисления).

Недвижимость - это особый инвестиционный товар.

Под инвестициями следует понимать долгосрочные вложения средств для создания нового объекта, реконструкции или модернизации существующего с целью последующего возврата вложений и получения дохода.

Согласно российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать:

· денежные средства;

· ценные бумаги;

· другое имущество, в том числе имущественные права или иные права имеющие денежную оценку.

1. Составляющие проекта развития недвижимости

I. Инициирование проекта. В качестве инициатора проекта могут выступать :

· собственник объекта, заинтересованный в повышении стоимости объекта за счет его качественного преобразования;

· инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств;

· девелопер, который ищет сферу приложения для своего капитала и профессиональной активности на основе знаний рынка, наиболее перспективных направлений его развития, уровня спроса, конкуренции, а так же перспектив развития того или иного региона.

II. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления потенциала ранка и потенциала объекта инициатива, прежде чем реализоваться, подлежит предварительной оценки, которая включает физическую осуществимость, наличие правовых и финансовых условий для реализации проекта и после с учетом этих возможностей и ограничений определяется эффективность проекта. В большинстве случаев эффективность рассматривается коммерческая.

Оценка инициативы имеет два аспекта:

1. Оценка состояния рынка и перспектив его развития;

2. Оценка местоположения потенциально объекта.

На этом этапе основным ориентиром для принятия решения работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности объекта. Уровень этой доходности определяется в зависимости от разумных представлений будущего собственника для данного сегмента рынка и региона. Представление о требуемой доходности существенно колеблется, в зависимости от оценки инициативы, и существенно различаются для различных проектов. В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но возможны и такие объекты, для которых требуются годы. Финансовые затраты для этих этапов оцениваются в 1-3 % от общей величины затрат по проекту.

III. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования. После принятия решения о целесообразности проекта начинаются практические действия по его реализации:

1. Создание правовых условий, чтобы придать легитимность (законность) процессу развития и создать систему юридических гарантий для всех участников процесса;

А. Выбор проекта и места
1. Определение имущественного правового статуса места или объекта (комитеты по управлению городским имуществом, городское бюро регистрации прав на недвижимость, комитеты по охране исторических памятников, администрации районов или муниципальных образований)	2-4 недели
2. Предварительный расчет нагрузок	1-2 недели
3. Получение предварительных технических условий по электроснабжению, водоотведению, водопотреблению, отоплению	2-4 недели
4. Согласование с государственным комитетом по экологии
5. Разработка градостроительной документации	6-8 недель
Б. Получение архитектурно-планировочных заданий и заказ предпроектной документации
1. Согласование предпроектной документации в заинтересованных ведомствах	2-4 недели
2. Оценка инвестиционных проектов	2-4 недели
3. Согласование проекта инвестиционного договора с КУМИ, комитетом по землеустройству, комитетом по строительству	до месяца
4. Подача пакета документов в секретариат городской инвестиционной тендерной комиссии	до месяца
5. Решение городской инвестиционной тендерной комиссии	2-4 недели
6. Юридический отдел администрации города или муниципального образования
7. Распоряжение руководителя города или муниципального образования о предоставлении земельного участка на инвестиционных условиях	до месяца

Если производятся торги по продаже участка под застройку эти сроки увеличиваются на 2-3 месяца. Кроме того, в процессе получения права под застройку может быть проведено общественное слушанье, в котором принимают участия специалисты и жители расположенного района.

2. Проработка и предварительный выбор схемы финансирования.

IV. Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования. Этот этап наиболее важен, потому что на нем определяются параметры будущего объекта, а они соответственно влияют на затраты по проекту.

При организации работ по проектированию следует обращать внимание на:

· При выдачи задания на проектирование должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснования инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям;

· Проектируемый объект должен удовлетворять не только градостроительным нормам, но и требованиям рынка, то есть отвечать ожиданиям потребителям по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам, а также финансовым возможностям потребителя.

Расходы составляют 6-10 % затрат по реализации проекта.

V. Согласование проекта с органами государственного контроля. Эта процедура подразумевает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, ТЭО и рабочего проекта до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительно экспертного заключения служит основание для утверждения документации и дает возможность получения разрешения на производство СМР.

VI. Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта. Данный этап охватывает всех участников проекта и регулирует их:

1. Финансирование проекта;

2. Выполнение подрядных работ;

3. Реализацию созданного объекта.

На этом этапе заключаются договоры по участию в финансировании проекта с финансово-кредитными учреждениями, с частными инвесторами или будущими потребителями, проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями и привлекаются агенты по продаже или сдаче в аренду недвижимости.

VII. Внедрение проекта. Главной задачей этого этапа является выполнение работ по развитию недвижимости с требуемым качеством, затратами и скоростью. Результатом этого этапа является новый объект недвижимости, фактическое создание которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право на вновь созданный объект. Этот этап самый затратный по времени (до трех лет) и финансам (60-70 % затрат).

VIII. Распоряжение результатами проекта. На этом этапе происходит оформление права собственности, передача объекта в управление, в аренду, продажа. Пака объект не зарегистрирован как объект недвижимости в БТИ и права на него не оформлены в органах государственного регистрации юридически объект не существует и следовательно не может быть объектом рыночного оборота.

2. Сфера деловой активности - критерии выбора

Критериями выбора являются:

· доходность;

· ликвидность.

При оценки этих критерий используют статистические показатели, которые готовят профессиональные организации, как для конкретных заказчиков, так и для широкого использования.

Все эти показатели можно сформировать в 4 группы:

1. Объемные показатели - объем продаж по сегменту рынка, по типу приобретателей; объем предложений, в том числе потенциальных по сегментам рынка; объем не занятых площадей; объем инвестиций в том или ином сегменте рынка; обеспеченность потребителей объектами недвижимости;

2. Ценовые показатели - уровень арендной платы (min, среднее, max), уровень цен (min, среднее, max);

3. Показатели доходности инвестиций - ставка доходности по сегменту недвижимости и по регионам;

4. Динамические показатели - динамика показателей перечисленных в-первых 3-х группах.

Исследовав региональный рынок недвижимости, выбирается сфера деловой активности и определяется направление для дальнейшего и более углубленного анализа ситуации в пределах выбранного сегмента.

Например, при выборе сферы деловой активности между жилой и коммерческой недвижимости.

Характеристика	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Зависимость от состояния региональной экономике
Ликвидность
Основной тип операций	купля-продажа, аренда, найм
Возможность привлечения внешнего финансирования

Из таблицы видно, что жилая недвижимость предпочтительней, но, в то же время достаточно высок и уровень конкуренции на этом сегменте. То есть ограниченная емкость рынка массового жилищного строительства приводит к тому, что ведущие строительные компании начинают политику самоограничения, например на элитное жильё или жильё для среднего класса. Такая дифференциация свидетельствует о постепенном насыщении спроса на первичном рынке жилья при дефиците объектов коммерческой недвижимости, в частности торговой. Другими словами изменения в удельном весе различных отраслей в экономике приводят к расширению спроса на определенные типы недвижимости, а это находит отражение и в изменении требований к характеристикам объектов недвижимости.

Все общие тенденции в развитии экономике накладываются на состояние конкретного регионального рынка с учетом его особенностей. Поиск возможностей для развития неизбежно выводит девелопера на проблему выбора, содержание которой на разных этапах развития объекта недвижимости выглядит так:

Этапы реализации проекта		Критерии выбора	Используемые инструменты
Инициирование проекта	Выбор сегмента рынка	Доходность, риски, ликвидность	Исследование возможностей рынка
Оценка инициативы	Выбор проекта	Физическая возможность, юридическая допустимость, финансовая целесообразность и доступность, экономическая эффективность	Исследование возможностей проекта
Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования	Выбор схемы финансирования и источника	Надежность, доступность, стоимость кредита	Анализ интересов и возможностей инвесторов
Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования	Выбор предпроектных решений, технологий, уточнение экономических характеристик проекта	Соответствие проекта современным требованиям рынка, минимизация издержек	Сравнительный анализ проектных предложений, экономический анализ проекта
Согласование проекта с органами государственного контроля	Выбор вариантов решений по достижению требуемых параметров проекта		Изменение проектных решений
Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта	Выбор механизмов финансирования и выбор подрядчиков	Финансовая устойчивость, стоимость ресурсов, минимизация затрат, сроки, качество	Использование ряда источников финансирования и проведения подрядных торгов
Этапы реализации проекта		Критерии выбора	Используемые инструменты
Внедрение проекта	Выбор способа управления ходом внедрения проекта	Соблюдение сроков, качества и уровня затрат, обеспечение финансированием	Привлечение инженеринговых фирм, работа с инвесторами
Распоряжение результатами проекта	Выбор способа продвижения объекта на рынок, организация продаж	Максимизация дохода от продажи и минимизации сроков реализации	Привлечение риелтерских фирм, создание и организация работы служб продаж

Исследуя рынок во внимание должны быть приняты и прошлые тенденции и их возможные изменения и влияние существующих и новых факторов на спрос и предложение на рынке. Исследование потенциала рынка спроса и предложения, емкости рынка определяет инвестиционную привлекательность выбранного сегмента рынка и является необходимым условием для дальнейшего движения проекта, после чего прорабатывается следующий этап - поиск и выбор конкретного проекта развития недвижимости.

3. Основные подходы к экспертизе проекта

Часть оценки инвестиционного проекта сводится к расчетам количественных показателей определяющихся соотношением затрат и доходов. Но прежде количественных показателей проект нуждается в качественной оценке, которая проверяется и уточняется расчетами количественных характеристик. То есть в процессе оценки проекта наблюдается 2 стади и:

1. Оценка возможностей и целесообразности реализуемого проекта;

2. Расчет экономических показателей характеризующих проект.

Под экспертизой проекта развития недвижимости следует понимать оценку предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и доступности.

Оценка физической возможности предполагает наличие физической осуществимости с учетом места положения, пространственных параметров, состояние инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей и влияние этих возможностей на параметры проекта, затраты и сроки реализации.

Оценка юридической допустимости включает определение возможности достижений соглашений с собственником земли об условиях вовлечения земельного участка в процесс развития недвижимости, соответствие характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования.

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости предполагает определение потенциальной выручки от реализации проекта, возможного уровня доходности, периодов поступления и оттоков денежных средств. И на этой основе достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект, возможность привлечения внешних источников финансирования и соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физического, правового и финансового аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами:

· иные возможности земельного участка;

· места реализации задуманного проекта.

Особое внимание при экспертизе и выборе проектов в силу специфике недвижимости придаётся анализу местоположению объекта. В отличие от инвестиционных проектов связанных с созданием или расширением производственных мощностей, для которых местоположение всегда является фактором издержек, для проектов развития некоммерческой недвижимости местоположение это фактор, который влияет не только на издержки, а что еще важнее на доходы, которые может приносить создаваемый объект.

Поэтому при анализе местоположения следует учитывать:

1. Ценность создаваемой недвижимости с точки зрения её потребителя;

2. Издержки по созданию недвижимости;

3. Эксплуатационные издержки.

При анализе местоположения следует различать географическое местоположение и экономическое местоположение.

Географическое местоположение - это привязанность объекта недвижимости к определенным топографическим характеристикам.

Экономическое местоположение - это расположенность объекта недвижимости относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки связанные с недвижимостью, а потому влияют на её ценность в глазах пользователя, а следовательно и на стоимость.

Объекты недвижимости могут быть совершенно различны по географическому местоположению и близки по экономическому и наоборот. При этом плюсы и минусы местоположения прямо связаны с предназначением недвижимости, так что удачное местоположение это оптимальное расположение объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

По зарубежному опыту при анализе положения торгового центра ключевыми являются вопросы:

1. Доступность;

· Насколько новый проект соответствует ландшафту?

· Имеются ли соответствующие транспортные сети доступные будущему покупателю?

· Является ли пешеходный поток мимо проектируемого магазина достаточным, чтобы генерировать торговлю?

· Каковы отношения между выбранным расположением, другими торговыми центрами и публикой посещающей магазин?

2. Конкуренция:

· Имеются ли прямые конкуренты у потенциального магазина?

· Какую долю покупателей у них можно отобрать?

3. Уровень обеспеченности услугами торговли на территории:

· Каков текущий уровень обеспеченности торговыми площадями?

· Каков уровень доходов и расходов в розничной торговли в данной области?

· Имеется ли значительная доля универсальных магазинов?

· Сколько вновь созданных магазинов на данной территории?

4. Потенциал:

· Какова численность населения и тенденции занятости в данной местности?

· Каково отношение местных властей к развитию торгового центра?

5. Наличие рабочих мест, структура занятости и их перспектива.

6. Конкурирующие и дополнительные объекты.

7. Пешеходные и пассажиропотоки.

Влияние местоположения на издержки

Это связано с затратами, которые возникают при строительстве объектов в новых районах, там где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Кроме того увеличиваться издержки могут и в районах с высокой плотностью застройки, потому как затрудняется использование техники, организации подъездов, складирование. Что касается жилой недвижимости, то при анализе местоположения следует учитывать и нормативные требования (расстояние между домами, роза ветров и т.д.).

4. Строим на земле

При анализе земельного участка предполагаемо для развития недвижимости важно определение достаточности его размера для реализации, того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли, труда и капитала в создаваемый объект. Для каждого варианта землепользования (жилая ил коммерческая недвижимость и их разновидностей) существуют определенные оптимальные соотношения между вкладом земли и не земельных факторов - коэффициент использования территорий (КИТ) - это есть отношение площади здания к площади земельного участка:

1. Для жилой недвижимости:

· индивидуальные дома - КИТ=0,1ч0,25;

· сблокированные дома - КИТ=0,5ч1,5;

· многоэтажные (до 5 этажей) дома - КИТ=0,7ч2;

· здания более 5 этажей - КИТ=2,5ч5;

· высотные - КИТ= до 12;

2. Для коммерческой недвижимости: КИТ=0,5ч12.

Несмотря на большой диапазон практика показывает, что для торговых центров максимизация доходов на единицу площади при прочих равных условиях достигается при 2-х максимум 3-х этажных застройках.

Однако возможность замены вклада земли вкладом капитала может иметь и отрицательное значение:

1. С превышением определенного предела (5 этажей) суммарные затраты на единицу полезной площади увеличиваются (требуется дорогостоящая техника для строительства, дополнительное оборудование, лифты). Кроме того увеличиваются и эксплуатационные издержки (больше площадь больше теплопотерь).

2. Рост этажности может стать фактором снижающим ценность для потенциальных пользователей.

3. Предел высотности может быть определен зональным регламентом территории или другими градостроительными нормативами.

4. Общий алгоритм выбора и оценки проекта

Основные ошибки при оценки инвестиционных проектов

1. Занижение инвестиционных затрат в связи с исключением из их состава прироста потребности в оборотном капитале, а так же затрат связанных с организацией сбыта, оплаты консультантов и прочих косвенных расходов.

2. Формулирование предположений об эффективности проекта до получения реально обоснованных анализов и заключений.

3. Неспособность принять во внимание происходящие и возможные изменения в динамике спроса и предложения, конкуренции на рынке.

4. Отсутствие надлежащего анализа рынка при подготовке заключения о прогнозировании доходности проекта.

5. Недостаточное объяснение явно большого расхождения между настоящими или недавними ценами продажи аналогичных объектов.

6. Чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно продажных цен и уровня арендной платы.

7. Недостаточное обоснование ставки дисконтирования.

Подобные документы

Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.

контрольная работа , добавлен 19.10.2013


Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.

курсовая работа , добавлен 13.12.2014


Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.

курсовая работа , добавлен 17.04.2016


Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.

курсовая работа , добавлен 18.10.2013


Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.

курсовая работа , добавлен 21.07.2011


Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010


Понятие рынка недвижимости как системы рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Условия действительности сделки, процедуры, необходимые для ее совершения. Структура рынка недвижимости.

презентация , добавлен 20.05.2013


Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.

шпаргалка , добавлен 10.06.2009


Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.

реферат , добавлен 25.07.2010


Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

На создание пассивного дохода уходят годы, прежде всего, время и силы потребуются для создания капитала, с которого впоследствии вы будете получать прибыль. Один из наиболее надежных способов получить финансовую независимость - покупка недвижимости.

Пассивный доход – прибыль, получаемая без личного участия, не зависящая от регулярной деятельности, дающая средства даже в то время, когда вы не работаете.

Это мечта многих – без всяких усилий и волнений о кризисе получать постоянный гарантированный доход. Эта мечта вполне может воплотиться, если приложить усилия и запастись терпением. Чтобы обеспечить себя пассивным доходом в размере зарплаты, придется как следует постараться. Для создания пассивного дохода понадобятся годы. Прежде всего, нужно создать капитал, с которого в последствие вы будете получать прибыль.

Один из самых надежных и стабильных видов пассивного дохода – недвижимость. Если в вашем распоряжении дом, квартира или офис, сдавая их в аренду, вы можете получать деньги без участия в трудовой деятельности. Недостатком этого вида дохода можно считать необходимость в единоразовом крупном вложении денег и низкую ликвидность, ведь недвижимость быстро превратить в наличные деньги не удастся.

Доход от недвижимости позволяет обрести финансовую независимость. Прекрасно, когда нет необходимости все время заботиться о хлебе насущном, а можно посвятить себя любимому делу, возможно, не приносящему достаточной прибыли. Вложение средств в недвижимость с целью извлечения пассивного дохода видится весьма надежным предприятием, по сравнению с подобными инвестициями. Конечно, можно допускать возможность ограбления квартиры, порчи имущества или, в худшем случае, пожара, но вложив деньги в ценные бумаги , вы также не гарантированы от потерь.

Пока в нашей стране не сложился окончательно рынок ценных бумаг, вложение средств в недвижимость можно считать самым надежным способом пассивного извлечения дохода. Имея в качестве источника пассивного дохода недвижимость, можно не волноваться о деньгах на протяжении длительного срока. Хотя доход от недвижимости варьируется в пределах всего 6-7% от вложенного капитала. Для сравнения, доход от банковских вкладов почти в два раза больше – 10-11%.

Создавать пассивный доход от недвижимости можно, сдавая недвижимость в аренду и получая ежемесячную арендную плату, размеры которой могут достигать тысяч долларов. По способу получения пассивный доход от недвижимости один из самых простых и доступных при условии, что вы обладаете достаточными средствами для приобретения этой самой недвижимости.

Как правильно вложить деньги в недвижимость, чтобы это предприятие было по-настоящему выгодным. Не нужно скупать дешевые квартиры на окраинах небольших городов – у вас возникнут проблемы со сдачей жилья в аренду. Такая инвестиция больше похожа на закапывание денег в землю. Во всех отношениях эффективнее стать владельцем недвижимости в большом городе с развитым бизнесом, высшими учебными заведениями, командировочными и туристами. В большом городе квартиру всегда можно сдавать выгодно, гораздо эффективнее, чем несколько малогабаритных квартир в глубинке.

Существует несколько вариантов извлечения пассивного дохода с недвижимости:

• Приобретение земли для сдачи ее в аренду.
• Покупка земельного участка для перепродажи под застройку. Доход однократный, но он, при условии удачной сделки, поможет сформировать капитал для дальнейшего вложения в депозиты, ценные бумаги, бизнес, недвижимость.
• Жилая недвижимость с получением дохода от сдачи в аренду. Стоимость квартиры, ипотеки, налогов и т. д. должна быть ниже доходов.
• Покупка недооцененной недвижимости, нуждающейся в капитальном ремонте, улучшениях, модернизации, с последующей сдачей в аренду. К этому разряду относится приобретение жилого дома без коммуникаций с дальнейшим их подключением.
• Покупка недвижимости для изменения вида использования и перепродажа.

В целом, сдача недвижимости в аренду – отличный источник стабильного дохода при минимальных затратах времени. Плюс этого метода – стабильность и прозрачная схема дохода, не требующая специальных навыков. Минус – необходима недвижимость, часто очень дорогостоящая.

Пожалуй, каждый хотел бы иметь свой пассивный доход. А многие изучали теорию заработка Роберта Кийосаки, и кроме планирования никаких действий не принимали.

Пассивный доход на недвижимости считается одним из самых надежных и стабильных. Этот вид заработка законный, по сравнению с сомнительными финансовыми пирамидами и другими аферами.

Если вам не хочется всю жизнь работать на дядю за мелкие гроши, и вы мечтаете обрести настоящую финансовую независимость, прочтите ниже мысли о том, как создать пассивный доход на недвижимости. Возможно, они окажутся полезными.

Для начала стоит построить стратегию, а только потому нужно приступать к действиям.

Но если вы хотите получать доход намного больше, тогда стоит приглядеться к краткосрочной аренде недвижимости:

• Организовать хостел (дешевый отель).
• Посуточная аренда квартиры или дома.
• Аренда объекта на кратковременные сроки для проведения различных мероприятий, конференций.
• Посуточная аренда студий (например, для проведения фото сессий).

Второй этап: изучаем теорию

Тем, кто занимается подобными инвестициями впервые, рекомендую для начала максимально подробно изучить теорию. Это делается для того, чтобы в дальнейшем без проблем контролировать объект во время его ремонта и заселения.

Третий этап: размещение объявлений

Сделайте «мини-тест»: пообщайтесь с опытными риэлторами, выслушайте их мнение о перспективах заселения (какую ценовую категорию выбрать, на какой срок сдавать).

Даже если эта консультация будет стоить вам денег, она многократно окупиться в дальнейшем.

Затем стоит подать объявления. Если в день к вам поступают менее пяти-семи звонков — это плохой показатель!

Может быть, вы допустили ряд ошибок:

• В данном районе это предложение не актуально.
• Объявление оформлено неинтересно, оно не привлекает внимания.
• Стоимость завышена.
• В объявлении указан не правильный телефонный номер.

Есть некоторые регионы, в которых рынок аренды недвижимости находиться в ужасном состоянии. Но никто не запрещает вам инвестировать в другие города, регионы, страны.

Мысли вслух: в связи с девальвацией гривны и кризисом в соседней Украине, выгодно купить недвижимость сегодня именно там. А через 3-4 года, когда все нормализуется, и экономика будет нормально функционировать, продать эту недвижимость. В любом случае она вырастет в цене.

Итак, план создан, теперь остается приступать к действиям для того, чтобы пассивный доход на недвижимости воплотился в реальность.

Четвертый шаг – выбор объекта недвижимости

К нему нужно приступать сразу после завершения мини теста – поиск объекта.

Больше всего информации вы найдете на Интернет-ресурсах, например: авито, сервис яндекса, из рук в руки.

Если не удается найти нужный объект — расширьте поиск. Подключайте региональные сайты, доски объявлений, форумы и даже расклейку объявлений на столбах.

Важно — при выборе недвижимости обратите внимание на:

• Документы (лучше заплатите юристу за профессиональную консультацию).
• Общий вид объекта — состояние дома.
• Транспортная проходимость.
• Инфраструктура.
• Имеющиеся недостатки.

После осмотра помещения, не уходите сразу. Пообщайтесь с соседями и узнайте все нюансы этого района. Возможно, после такого разговора вы сэкономите колоссальное количество денег и нервов.

После покупки недвижимости определяем, какая величина пассивного дохода нам нужна. Действуем по указанному плану.

Если у вас возникнут страхи, и одолеют сомнения – не стоит их принимать во внимание. Зачастую близкий круг общения всячески будут отговаривать вас, пугать страшными последствиями.

Для того, чтобы расширить кругозор и обрести надежду, общайтесь с практикующими инвесторами и жизнь станет светлее.

Что вы думаете по поводу дохода на недвижимости? Есть ли опыт? Давайте пообщаемся в комментариях.