Основные принципы модернизации жилья. Модернизация системы отопления дома: суть мероприятий. Ремонт деревянных стен

Стоимость тарифов на тепло и горячее водоснабжение является «неподъемной» для большинства наших соотечественников. И дело не только в желании коммунальщиков получать как можно больше прибыли. Причины данного явления банальны: удорожание углеводородов и жилой фонд, большая часть которого построена еще в середине прошлого века, когда при строительстве не обращали особого внимания на энергоэффективность. В данной публикации будут рассмотрены меры по модернизации систем отопления жилых домов, которые уже длительное время применяются в ряде европейских стран.

Что значит термомодернизация здания?

Специалисты определяют данное понятие, как комплекс мер по приведению многоквартирного дома в соответствии с современными стандартами энергоэффективности. Сюда входят мероприятия, связанные с уменьшением теплопотерь постройки через стены, перекрытия, крышу, подвалы и пр. Большие потери тепла происходят по причине низких теплотехнических характеристик и плохой герметичности старых окон и дверей. Кроме этого, термомодернизация затрагивает вопросы переоснащения инженерных систем (вентиляция, отопление, ГВС), переход на комбинированные (геотермальные солнечные) источники теплоснабжения.

Важно! Утепление наружных ограждений, без переоборудования систем отопления и вентиляции дома – не эффективно и не дает положительного результата(что и зачастую происходит), а чаще всего, приводит к увеличению энергетических затрат потребителем коммунальных ресурсов.

Будет рассмотрен комплекс мер, направленных на сокращение теплопотребления и улучшения энергоэффективности зданий.

Утепление ограждающих конструкций

Данное мероприятие можно разделить на несколько важных видов работ.

Утепление наружных стен с внешней стороны дома.

Термоизоляция ограждающих конструкций представляет собой нанесение на стены дополнительного слоя материала с низким коэффициентом теплопроводности. Данные мероприятия позволяют устранить «мостики холода», повышают теплоизоляционные свойства стен, эффективно решают проблему «пористости материала». Могут быть применены следующие технологии утепления стен: бесшовная система утепления; создание утепляющей стены; обустройство вентилируемого фасада.

Утепление крыши, чердачных перекрытий.

Если чердак дома не отапливаемый, то проводятся работы по утеплению перекрытия под чердаком с защитой изоляционного слоя от механических повреждений.

1. Термоизоляция перекрытий над подвалом.

Данный вид работ осуществляется со стороны подвала путем приклеивания теплоизоляционных плит к перекрытию.

Совет! Если невозможно провести мероприятия по термоизоляции стен снаружи (памятник архитектуры, сложный рельеф фасада и пр.), то необходимо утеплить наружные стены изнутри здания, посредством укладки пенополистирольных плит под штукатурку или гипсокартон.

Уменьшение теплопотерь через окна

По заявлению специалистов, через окна «уходит» до 30% тепла из отапливаемых помещений. Радикальный способ решение данной проблемы – это замена старых деревянных окон на энергосберегающие. Достаточно уменьшить их размер, особенно если вопрос касается окон на лестничных клетках. В большинстве планировок многоквартирных домов предусмотрена избыточная для освещения лестниц площадь оконных проемов, которая является причиной больших теплопотерь.


Модернизация вентиляционной системы

Как известно, наиболее распространенным способом организации циркуляции воздуха в помещениях многоквартирных домов является естественная вентиляция. Удаление воздуха производится по вытяжным каналам, расположенным в кухнях и санузлах. Приток свежего воздуха с улицы организован через естественные неплотности в окнах и дверях.


При замене старых окон на энергоэффективные и герметичные решается проблема теплопотерь, но при этом появляется новая: резкое уменьшение поступления приточного воздуха. Решается данная проблема модернизацией системы вентиляции, а именно, обустройством вентиляции с контролируемым притоком воздуха. На практике это решается установкой приточных клапанов, окон со встроенными гигрозависимыми вентиляторами или установок принудительной подачи приточного воздуха в помещения.

Реконструкция отопительной системы

Особенное внимание специалисты уделяют высокому теплопотреблению, которое происходит из-за низкой эффективности морально и технически устаревших систем отопления дома, е изначально спроектированные с избыточным теплопотреблением. Основные проблемы старых систем отопления (СО) можно сформулировать в следующем:

• Плохая или неправильная гидравлическая балансировка. Данная проблема часто связана с несанкционированным вмешательством жильцов в конструкцию отопительной системы (установка дополнительных секций на радиаторы, замена батарей, трубопровода и пр.)
• Плохая теплоизоляция труб теплоснабжения или ее полное отсутствие.
• Конструктивно устаревшие тепловые и распределительные пункты.

Переоснащение тепловых узлов

Модернизация данных объектов – это довольно сложный и дорогостоящий процесс. Который включает в себя следующие изменения:

1. Замена элеваторного узла системы отопления на автоматизированный. В случае подключения дома к тепловой магистрали по независимой схеме, устанавливается автоматизированный индивидуальный теплопункт; при использовании зависимой, применяется схема с насосным подмесом. На зависимо от применяемой схемы, все оборудование должно быть погодозависимым и в автоматическом режиме стабилизировать давление в СО путем регулирования подачи теплоносителя.

Важно! Замена устаревшего элеваторного узла экономайзером не даст возможности применения терморегуляторов для радиаторов отопления и балансировочных клапанов. Элеватор просто «не потянет» дополнительное гидравлическое сопротивление, которое неизбежно увеличится при использовании данных устройств.

1. Замена старых теплообменников на энергоэффективные.
2. Устранение утечек в СО и замена запорной арматуры.

Балансировка отопительной системы

К счастью, эффективность данного мероприятия уже не вызывает никакого сомнения. Установка балансировочных клапанов для системы отопления на обратных стояках с ограничением температуры теплоносителя – это обязательное условие грамотной модернизации СО, особенно в домах с большим процентом автономного отопления газовыми котлами.

Установка приборов индивидуального регулирования

Установка терморегуляторов с датчиком температуры воздуха на каждой батарее, помимо дополнительного комфорта для жителей данного строения, позволит значительно снизить потребление тепловой энергии. Повысилась температура воздуха через оконные проемы (солнышко пригрело) терморегулятор снизил количество теплоносителя на конкретный отопительный прибор.


Среди обязательных мер по реконструкции отопительной системы, проводимой в рамках термомодернизации всего дома, можно выделить монтаж общедомового узла учета теплоснабжения и переход к поквартирному учету тепла. Именно такие меры более всего стимулируют жильцов к экономии.

Термомодернизация многоквартирного дома требует больших финансовых затрат. Но для достижения значимой экономии конечным потребителем (а значит возврат денег и получения прибыли инвесторами энергосервиса), необходимо проведение комплексных мер по уменьшению количества потребляемой тепловой энергии или термомодернизации.

Классификация зданий по капитальности. Принципы модернизации жилья. Опорный жилищный фонд. Основная проблематика по реконструкции жилых зданий. Понятие модернизации и перепланировки.

Классификация жилых зданий по капитальности

Жилые здания 1…3 групп капитального составляют опорный жилой фонд

Принципы модернизации жилья

В современных условиях рыночных отношений сформировались 3 принципа модернизации:

Адресное проектирование (на конкретные группы жителей вплоть до индивидуального проектирования)

Ориентация на рыночную экономику (финансирование реконструкции потребителям – заинтересованными лицами и др.)

Максимальное использование возможностей реконструируемого строения

Формирование современного жилого фонда базируется на учете разнообразия потребительского спроса.

На сегодняшний день в Росси сложились три принципиальные категории городского жилья:

Для богатых собственников (бизнес-класс, в том числе типа «Элит», «Премиум»)

Для среднего класса (эконом-класс)

Для малоимущих (социальный класс – это муниципальное жилье, в том числе неприватизированное (жилплощадь за квартплату) и др.).

При реконструкции следует стремиться к тому, чтобы разные социальные группы населения не пересекались в одном пространстве (секция, двор)

Опорный жилищный фонд

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений различных видов и разных форм собственности.

В состав жилищного фонда входит:

Жилые дома

Специализированнее дома

Квартиры

Служебные жилые помещения

Виды жилищного фонда:

Частичный жилищный фонд:

Фонд в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные квартиры и т.д.)

Фонд в собственности юридических лиц

Государственный ж. фонд:

Ведомственный фонд в федеральной собственности

Фонд в собственности субъектов РФ и ДР.

Муниципальный ж. фонд

В собственности города

Общественный ж. фонд

В собственность общественных объединений

Основная проблематика по реконструкции жилых зданий

Основная проблематика реконструкции жилых зданий состоит в наличии следующих фактов М и Ф износа:

Наличие дефектных планировок

Изношенные инженерные сети и оборудование

• Вне здания

Изношенность строительных конструкций вследствие недоремонта

Покрытия и водостоки

Стены (особенно наружные)

Перегородки

Перекрытия

Заполнение дверных и оконных проемов

Элементы лестниц

комфортности

По площадям помещений

По оснащенности инженерными сетями

Несоответствие объемно-планировочного и архитектурно-конструктивного решения современным требованиям пожарной безопасности

Эти вопросы весьма актуальны, т.к. в зданиях постройки до середины 70х годов помещения на этаже не отделены от вертикальных-коммуникаций (ЛЛУ), что затрудняет, а часто и делает невозможным эвакуацию людей

Элементы лестничных клеток часто выполнены из горючих материалов (дерева)

В зданиях традиционной постройки много внутренних деревянных конструкций (перекрытия, перегородки), что способствует распространению пожара как в плане, так и по высоте здания.

Несоответствие современным требованиям тепловой защиты зданий

Энергорасточительность

Низкая теплотехническая эффективность наружных ограждающих конструкций

По совокупности следующих показателей,

Величина МИ (функциональная составляющая)

Величина ФИ (техническая составляющая)

Сроков эксплуатации здания

Градостроительной ситуации

Понятие модернизации и перепланировки

Модернизация – устранение МИ с помощью перепланировок и (или) заменой инженерного оборудования без изменения объема и назначения здания

Перепланировка – виды модернизации, связываемая изменением планировочной структуры квартиры, секции или здания

Реконструкция и модернизация дома из бруса

Дачи, построенные много лет назад, уже не радуют своих хозяев. И площадь не та, и отделка устарела, и крыша нуждается в капитальном ремонте. Между тем не стоит торопиться со сносом дома и началом нового строительства. Зачастую старые здания таят в себе неожиданные скрытые резервы. Продуманная реконструкция с применением современных технологий и материалов позволит кардинально преобразить дачу и получить взамен симпатичный, уютный и довольно просторный особнячок.

Эта история берёт начало в событиях пятнадцатилетней давности. Тогда наши герои приобрели участок в садовом товариществе и решили вместо унаследованного от прежних владельцев щитового домика построить зимнюю дачу из цельного бруса толщиной 150 мм (на тот момент — самый ходовой материал). Надо сказать, что дерево — прекрасный материал для домов сезонного проживания, в которые зимой хозяева наведываются лишь от случая к случаю (на выходные да ещё, может быть, на новогодние каникулы). Строение из бруса, не отапливаемое длительное время, лучше, чем какое-либо другое, воспринимает резкое изменение теплового режима. Образующийся при включении отопительного котла конденсат частично впитывается деревом. А впоследствии деревянные стены отдают накопленную влагу нагретому воздуху, способствуя тем самым поддержанию в доме более благоприятного микроклимата.

Всем хороша была зимняя дача, вот только с годами всё меньше устраивала своих хозяев. В семье подросли дети, и в доме стало тесно. К тому же стены из бруса толщиной 150 мм оказались недостаточно тёплыми. Расходы на отопление росли, а в помещениях не становилось теплее. Старая конопатка отслужила свой срок. Между венцами образовались щели. Обветшалая обшивка из обрезной доски давно уже перестала защищать стены от ветра. По комнатам гуляли сквозняки.

Хозяева задумались о ремонте и обратились за помощью в строительную компанию, после чего все проблемы решились наилучшим образом. Был разработан проект реконструкции и модернизации дома. 8 соответствии с проектной документацией холодную веранду разобрали, а на её фундаменте возвели каркасную пристройку — вот и комната для старшего сына! Далее демонтировали старую кровлю и подвели пристройку под одну крышу с домом. В результате увеличилась жилая площадь мансарды.

Старую обшивку сняли. И, надо признаться, вовремя. Нижние венцы сруба нуждались в лечении. Дерево местами было поражено плесенью и грибками, а кое-где источено жуками-короедами. Стены тщательно очистили от зловредной флоры, пыли и трухи, обработали сильнодействующим антисептиком на водной основе. Когда дерево просохло, занялись межвенцовым утеплением. Прежнюю конопатку удалили, а стыки туго заполнили новым уплотнителем. Затем приступили к монтажу навесной системы утепления (также известной как вентилируемый фасад). Сначала с помощью специальных дюбелей к стенам прикрепили теплоизоляционные плиты из базальтовой ваты (Rockwool, Россия-Дания). Кстати, этот же материал использовали при устройстве каркасных стен пристройки. Минераловатные плиты уложили враспор между стойками каркаса. Чтобы в утеплитель не проникала атмосферная влага, теплоизоляцию затянули плёнкой «Изоспан А» («Гекса», Россия). Этот материал относится к классу супердиффузионных гидроветрозащитных мембран, которые защищают стены не только от дождя, снега и конденсата, но и от продувания. В то же время мембраны прекрасно пропускают пар, поступающий изнутри дома.

Попутно отметим: недопустимо монтировать пароизоляцию на фасадах сруба, как это нередко делают безграмотные строители. В этом случае на деревянной поверхности образуется конденсат, провоцирующий постепенное разрушение древесины. Что касается пароизоляционной плёнки (усиленный полиэтилен, армированный полимерной сеткой), то её иногда располагают под черновой отделкой влажных помещений — кухонь, санузлов и т. д. Впрочем, польза от пароизоляции будет только при условии правильного монтажа.

Наконец, наступила очередь отделки фасадов. К стенам с определённым шагом прибили направляющие рейки — своего рода обрешётку, но только для крепления отделочного материала. В нашем примере дом решили облицевать виниловым сайдингом, который выполняет в системе утепления функцию декоративно-защитного экрана. Вверху и внизу оставили продухи для обеспечения циркуляции воздуха в вентиляционных каналах, образованных деревянными направляющими рейками. В воздушных потоках влага (от атмосферных осадков или конденсат) полностью выветривается.

Весь цикл строительно-монтажных и отделочных работ занял 2,5 месяца (с марта до середины мая). Принимая работу строителей, хозяева не узнали свой привычный домик. Старая дача превратилась в респектабельный коттедж под престижной металлочерепичной крышей.

Реконструкция загородных домов, как правило, сопряжена с решением серьёзных архитектурно-конструктивных задач, требующих профессионального подхода. Пристройки и связанные с ними новые элементы (например, перестроенные крыши) должны гармонировать с внешним обликом здания и отвечать всем требованиям по прочности, устойчивости, теплосбережению, пожарной безопасности и т. д. Учесть все нюансы способны только квалифицированные проектировщики — архитекторы, конструкторы, специалисты по инженерным системам. Лишь при этом условии хозяева могут рассчитывать на успешную реконструкцию. С другой стороны, проектная документация должна попасть в умелые руки. Ошибки, допущенные при комплектации и монтаже кровельной и фасадной систем, могут иметь плачевные последствия. Вот и получается, что мнимая экономия на профессионалах приводит к серьёзным материальным и моральным потерям.

Каркасная пристройка

Каркасную пристройку возводили параллельно с демонтажом внешней отделки и старого кровельного покрытия. Каркас из высококачественной сосновой древесины обработали эффективным антисептиком на водной основе. Каркасные стены утеплили минеральной ватой. Изнутри смонтировали пароизоляционную плёнку, а снаружи — гидроветрозащитную мембрану.

1. Старую веранду разобрали. По обрезу фундамента настелили рулонную гидроизоляцию. Затем уложили нижнюю обвязку, на которой разместили стойки каркаса.

2. Каркас пристройки собран. Следующий этап — демонтаж кровельной системы.

3. Старую обшивку из обрезной доски полностью сняли. Стены из бруса очистили от плесени, пыли и трухи и обработали антисептиком на водной основе. Конопатку межвенцовых стыков восстановили. Вокруг дома возвели строительные леса.

При реконструкции крыши была перестроена стропильная конструкция. Старую кровлю из профилированного настила заменили металлической черепицей. Кровельный «пирог» также подвергся модернизации. Особое внимание уделили естественной вентиляции крыши мансарды. Вентиляционные зазоры были устроены и при монтаже сайдинга (наружной отделки стен).

1. Старый сруб из бруса и каркасную пристройку подвели под общую стропильную конструкцию мансардной крыши. Кровлю утеплили, смонтировали под- кровельную паро- и гидроизоляцию, к стропилам прибили контробрешётку, а к ней обрешётку. В ендовах уложили сплошной настил.

2. На крыше уложили кровельное покрытие из металлической черепицы. Стены утеплили теплоизоляционными плитами из минеральной ваты. Утеплитель закрыли гидроветрозащитной мембраной.

3. К стенам прибили обрешётку под монтаж винилового сайдинга.

4. Отделка стены виниловым сайдингом.

На этой неделе Общественная палата Москвы поддержала введение платы за капитальный ремонт в многоквартирных домах. Во время заседания, прошедшего 18 ноября, Общественная палата рассмотрела открытые письма от столичных ТСЖ и управляющих компаний с требованиями законодательно ввести полную оплату капитального ремонта многоквартирного дома собственниками жилья. По словам представителей ТСЖ, если это не будет сделано, то Москве может грозить коммунальный коллапс.

На сегодняшний день Москва остается одним из немногих регионов, где до сих пор действует система софинансирования. То есть, чтобы првоестик апитальынй ремонт в доме, жильцы должны заплатить не меньше 5% от стоимости работ. Отосланное платит город. Но эти субсидии не могут обеспечить всего объема работ. При этом российское законодательство требует, чтобы плата за капремонт была введена до конца года. . Кстати, такая практика распространена и в мире..

Финляндия

В Финляндии капитальный ремонт дома - одно из важнейших событий в жизни местного ТСЖ. В северной стране владельцы квартир в частных многоэтажках раскладывают стоимость капремонта на всех, в зависимости от количества квадратных метров. Чем больше квартира - тем большую сумму вы заплатите.

Вопрос о капремонте решается на обязательном годовом собрании собственников с участием обслуживающей компании.

Сейчас в Суоми проходит достаточно много капремонтов, потому основная часть жилого фонда страны построена в годы урбанизации и стягивания населения с севера в южные муниципалитеты 1960-1980-ые. Дома тех годов постройки уже не соответствуют весьма прогрессивным стандартам энергосбережения, а также часто нуждаются в перекладке коммуникаций.

Фирму-подрядчика выбирают на аукционе. Все документы по капремонту находятся в открытом доступе для жильцов. Финляндия - одна из наименее коррумпированных стран мира, прозрачность расчетов здесь - абсолютная норма, и каждый владелец квартиры точно знает, куда и на что потрачены его деньги.

Суммы за ремонт выходят по российским меркам очень солидные: измеряются десятками тысяч евро со средней по метражу квартиры. И в короткое финское лет жильцы переезжают в летние домики или даже в гостиницы, пока рабочие перекладывают трубы, утепляют балконы и прочее.

За счет государства ремонтируются социальные дома, где выделяются площади для семей, которым не под силу купить собственное жилье.

Германия

В законодательстве Германии четко не прописано сроков, когда необходимо проводить капитальный ремонт дома. Однако в среднем такой ремонт производится раз в 30 лет, мелкие работы, к примеру, косметического ремонта фасада проводятся чаще.

Вопрос о капитальном ремонте в Германии решает специальная комиссия. Если собственником дома является ТСЖ, то вопрос о его ремонте выносится на собрание собственников. Там же обсуждается вопрос об источниках финансирования.

Одно из основных условий при проведении капитального ремонта – проведение всех работ без отселения жильцов. При этом если квартира сдается в аренду, собственник квартиры, должен заранее уведомить арендаторов о предстоящем ремонте.

Финансирование ремонтных работ происходит за счет федерального бюджета и собственника. Стоит отметить, что собственнику предоставляется кредит на эти нужды под 3% годовых.

Страны Восточной Европы и Балтии

В ряде стран Восточной Европы и Балтии государство предоставляет средства для финансирования части расходов на проведение капитального ремонта дома. Стоит отметить, что бюджетные средства даются безвозмездно в форме субсидий или в форме компенсации определенной части фактически произведенных собственниками затрат. Средства из бюджета предоставляются по заявлению собственников или уполномоченных ими организацией и, как правило, на конкурсной основе.
Решение о проведении капитального ремонта принимают собственники помещения на общем собрании.

Словакия

В Словакии государство предоставляет субсидии на устранение дефектов панельных домов, возникших из-за недостатков проектных решений и несоблюдения технологии строительства. Максимальный размер субсидии может составить 50%. Однако субсидии предоставляют лишь в том случае, если существует экспертное заключение о необходимости ремонта.

Венгрия

Что касается Венгрии, то здесь финансовая поддержка выделяется из средств муниципальных бюджетов через ежегодные конкурсы грантов. При этом когда муниципалитет объявляет конкурс, он определяет приоритетные направления присуждения грантов. Например, реконструкция системы отопления, ремонт кровли, замена лифтов, теплоизоляция фасадов и другое. Товарищество и жилищные кооперативы могут участвовать в муниципальных конкурсах грантов и получать средства из бюджета неоднократно. Тем самым капитальный ремонт здесь производится поэтапно.

Эстония

В Эстонии квартирным товариществам после предоставления заявления выделяют специальные пособия в форме компенсации части расходов на уже выполненный капитальный ремонт.

Литва

В 2004 году здесь была принята государственная программа модернизации домов, призванная простимулировать собственников жилья создавать товарищества для дальнейшей модернизации домов и внедрения энергосберегающих технологий. Товарищество собственников жилья может получить от государства грант в размере до 30% стоимости проекта капитального ремонта дома. Кроме того, в Литве существует программа "Обновленный дом – обновленный город". Согласно этой программе, ТСЖ может получить грант в размере до 15% стоимости проекта модернизации жилого дома. Однако при этом собственники должны иметь не менее 10% стоимости проекта, а недостающую сумму можно в форме кредита может предоставить банк.

Стоит отметить, что во всех перечисленных странах банки предоставляют льготные кредиты собственникам жилья на капитальный ремонт жилого сектора.

Мария Солтыс