Правила эксплуатации жилых домов. Правила эксплуатации жилищного фонда: разбираемся в тонкостях вопроса. Владельцы озелененной территории должны

Наша судебная система устроена таким образом, что суды при вынесении решений должны руководствоваться не только нормами действующего законодательства, но и «внутренним убеждением». А при низкой юридической технике написания законов и подзаконных актов нормативного характера (ведь руководить страной у нас может и «кухарка», если получится у нее стать депутатом нашего законодательного органа), пробелов в законе в одних ситуациях, а также законодательной перерегулированности в других ситуациях, когда нормы закона противоречат друг другу, использовать «внутреннее убеждение» можно кардинально противоположно при разрешении аналогичных споров.

Особенно часто «грешат» этим суды при вынесении решений по административным делам о привлечении к административной ответственности, а также по делам об оспаривании действий, решений, ненормативных актов и нормативно-правовых актов (далее по тексту - НПА) государственных органов и органов местного самоуправления.

У многих судей при вынесении решений по названной категории дел действует принцип:

Госорган, особенно контрольный или надзорный, априори всегда прав;

Если госорган не прав – смотри пункт 1.

И юристам управляющих организаций надо очень постараться и иметь высокую квалификацию для того, чтобы вышеназванные категории споров разрешились в пользу проверяемого и контролируемого лица. А при всеобщей СМИ-истерии по поводу «главных воров и преступников от ЖКХ» – управляющих организаций, по вине которых, по мнению журналистов, чиновников и депутатов разных уровней и сложилась такая не слишком «радужная» ситуация в этой сфере, часто шансов на победу у управляющих организаций ничтожно мало. Но, как говорится: «В своём глазу и бревна не видно…». Ведь судьи такие же люди, которые тоже смотрят и читают средства массовой информации.

При вынесении органами ГосЖилНадзора (ГЖН) предписаний в рамках лицензионного контроля или жилищного надзора, постановлений о привлечении к административной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору управления, судами - решений по делам по оспариванию указанных предписаний и постановлений, названные органы исполнительной и судебной власти часто обосновывают свои решения нарушением Постановления Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и Норм технической эксплуатации жилого фонда» (далее по тексту – Правила 170).

А обязательны ли они к исполнению, если рассмотреть данный НПА с формальной точки зрения, исходя из норм законодательства, регулирующих порядок принятия НПА и полномочий органов, их принимающих?

У правоприменителей - судов и государственных органов такой вопрос не возникает: Правила 170 применяются и считаются обязательными к исполнению как федеральный нормативно-правовой акт, и вовсю используются в обоснование при вынесении решений, предписаний и постановлений.

Это подтверждается и сложившейся правоприменительной практикой.

«В силу части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ административным правонарушением признается осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований.

Подпункт «б» пункта 3 Положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами (утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110) к лицензионным требованиям относит исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), в соответствии с которой по данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Таким образом, лицензионными требованиями, административная ответственность за нарушение которых установлена частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ, является оказание всех услуг и (или) выполнение работ по управлению многоквартирным домом, а также по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме управляющей организацией, что предполагает и соблюдение Правил № 170 ».

Также доводы об обязательности применения Правил 170, изложены в следующих судебных актах : Постановление ВС РФ от 21 сентября 2015 г. № 303-АД15-7710; Постановление 8 ААС от 27 апреля 2018 г. № 08АП-1561/2018; Обзор судебной практики «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении арбитражными судами дел об административных правонарушений, предусмотренных главой 14 КоАП РФ» от 06.12.2017 года.

Минстрой России однако неоднозначен в своих письмах, которые разъясняют нормы закона, но не обязательны к применению.

В письме Минстроя от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства» сказано :

« Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290.

Также постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. В Приложении N 7 к настоящим Правилам приведен Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту. Данные Правила применяются в части, не противоречащей действующему законодательству, в том числе вышеуказанным нормативным правовым актам».

Хотя иногда Минстрой пишет в индивидуальных ответах юридическим лицам противоположное.

Теоретики и правоприменители с другой стороны «баррикад» - защитники «управляек», часто высказывают противоположную точку зрения по данному вопросу, но убедить в её правильности пока никому из них не удалось ни суды, ни надзорные органы.

Хотя, может и есть единичные решения судов, признающие некорректным применение Правил 170 (о таких лично я - не знаю). Но вряд ли это мнение будет прямо озвучено в судебном акте, ведь небольшое количество судей имеют смелость идти против общего мнения и сложившейся практики. Чаще всего судья, даже если считает Правила 170 «дефектными», не напишет об этом прямо в решении, а будет применять иные НПА, которых в ЖКХ большое количество и всегда можно под ту или иную норму иных правил «подтянуть» свои доводы, обосновывающие вынесенное решение.

Но на уровне высших судов РФ – Верховного и Конституционного, выводов о необязательности или некорректности применения Правил 170, не высказывалось, по-моему, ни разу.

Итак, начнем с самого начала…

Главным законом нашей страны является Конституция РФ. Статьей 10 Конституции предусмотрено разделение государственной власти на законодательную, исполнительную и судебную, которую осуществляют, соответственно, Совет Федерации и Государственная дума, Правительство РФ и суды (ст. 11).

Таким образом, на основании главного закона нашей страны, органом исполнительной власти является Правительство РФ. Общие полномочия Правительства прописаны в ст. 114 Конституции. Деятельность Правительства регулируется Федеральным конституционным законом № 2 – ФКЗ от 17.12.1997 года «О Правительстве РФ» (далее по тексту – Закон о Правительстве).

В соответствии со статьей 23 Закона о Правительстве акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства Российской Федерации .

Акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющие нормативного характера, издаются в форме распоряжений Правительства Российской Федерации.

Порядок принятия актов Правительства Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, нормативными указами Президента Российской Федерации.

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации обязательны к исполнению в Российской Федерации.

На основании статьи 12 закона о ПравительствеПравительство Российской Федерации распределяет функции между федеральными органами исполнительной власти, утверждает положения о федеральных министерствах и об иных федеральных органах исполнительной власти , устанавливает предельную численность работников их аппаратов и размер ассигнований на содержание этих аппаратов в пределах средств, предусмотренных на эти цели в федеральном бюджете.

Государственный орган, принявший Правила 170 - Госстрой России (Государственный Комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу), полномочия которого установлены Положением о Государственном Комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (далее по тексту – Положение), утвержденному Постановлением Правительства РФ № 1289 от 24.11.99 г. (утратило силу 01.02.2005 г. - Постановление Правительства РФ № 49).

Обратимся к полномочиям Госстроя РФ, установленными Положением на момент принятия Правил 170 (редакция Положения, действовавшая в период с 26.08.2003 г. по 21.02.2005 г.)

Пунктом 1 Положения установлено, что Госстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим на коллегиальной основе межотраслевую координацию и функциональное регулирование деятельности в области архитектуры, строительства, градостроительства, жилищной политики, жилищно-коммунального комплекса и его реформирования во взаимодействии с органами исполнительной власти субъектов РФ.

Пунктом 2 Положения предусмотрено, что ведении Госстроя РФ находятся государственные унитарные предприятия, учреждения и организации. То есть, из только двух указанных пунктов НПА можно уже сделать вывод, что решения и документы этого органа обязательны для исполнения только унитарными предприятиями, учреждениями и организациями, которые находятся в его ведении . А как орган исполнительной власти он только координирует и регулирует деятельность перечисленных отраслей во взаимодействии с органами власти субъектов РФ.

Пунктом 6 Положения установлены задачи Госстроя:

осуществление межотраслевой координации и регулирования;

контроль за реализацией конституционных прав граждан в жилищных отношениях;

координация деятельности органов власти субъектов и органов местного самоуправления по реформированию ЖКХ, переход ЖКХ на самоокупаемость, демонополизацию;

участие совместно с Минюстом, Мингосимущества, Комитетом по земле в создании системы госрегистрации прав на недвижимость и т.д.;

участие совместно с Комитетом по земле земельного кадастра, градостроительного кадастра, рынка земельных участков для осуществления градостроительной деятельности;

участие в разработке мер господдержки в области строительства, промышленности и т.д.;

участие в разработке целевых госпрограмм по обеспечению жильем и т.д.

То есть, задачами Госстроя ни разу не являлась разработка НПА в области ЖКХ, которыми сейчас вовсю пользуются суды и ГЖН для привлечения к административной ответственности и выдачи предписаний, вынесении решений.

внесение в Правительство предложений по совершенствованию законодательных актов;

участие в разработке федеральных законов и других НПА;

оказание органам исполнительной власти субъектов и органам местного самоуправления методологическую и методическую поддержку по вопросам реализации государственной жилищной политики и т.д.;

разработка основ федеральной жилищной политики в области строительства, градостроительства, архитектуры, ЖКХ и осуществляет контроль за их реализацией;

участие в разработке прогнозов социально - экономического развития;

обеспечение нормативно-методическое сопровождение государственного технического учета зданий и инвентаризации зданий;

подготовка заключений по проектам НПА других федеральных органов власти, в том числе и сфере ЖКХ;

установление порядка разработка, регистрации, утверждения, введения в действие и пересмотра государственных градостроительных нормативов и правил;

разработка проектов федеральных стандартов в области оплаты жилья и коммунальных услуг.

Из всех 59 функций Госстроя только вышеназванные касаются его нормотворческой деятельности и ни одна из них не подтверждает полномочий федерального органа на принятие и утверждение НПА . Все функции Госстроя сводятся к участию, подготовке проектов, методическому сопровождению, оказанию содействия, контролю за исполнением и т.п., чем и должен заниматься орган исполнительной власти (если только эти полномочия не переданы ему напрямую законом).

Ни одним пунктом рассматриваемого Положения не установлены полномочия Госстроя по принятию нормативно-правовых актов, обязательных для исполнения на всей территории РФ всеми гражданами и юридическими лицами . Весь спектр нормативно-распорядительной деятельности Госстроя в лице его органов путем принятия обязательных для исполнения документов относится к обязательному исполнению только должностными лицами Госстроя и унитарных предприятий, организаций и учреждений, которые непосредственно находятся в его ведении и подчинении.

Поэтому и непонятно, на каком основании вообще были приняты тогда Госстроем Правила 170, которые сейчас очень широко применяются на территории нашей страны в качестве НПА, обязательного для исполнения всеми? Из рассмотренного выше Положения следует, что они обязательны для исполнения только для перечисленных организаций и предприятий, которые находились в непосредственном ведении Госстроя. Правила 170 и приняты были исключительно для них, так как полномочия принимать нормативно-правовые акты, обязательные для всех на территории РФ, у Госстроя отсутствовали.

Кроме того, в результате неоднократных реорганизаций, в настоящее время Госстрой РФ стал Федеральным агентством по строительству и ЖКХ, которое является структурным подразделением Минрегионразвития РФ и осуществляет деятельность по реализации государственной политики, по оказанию государственных услуг, по управлению госимуществом в сфере строительства, градостроительства, промышленности строительных материалов и жилищно- коммунального хозяйства.

С полномочиями Правительства и Госстроя разобрались, теперь обратимся непосредственно к тексту самих Правил 170 …

Начнем с вводной части Постановления Госстроя № 170:

Утвердить прилагаемые Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда.

Не применять на территории Приказ Министерства ЖКХ РСФСР № 8 от 05.01.1989 г. «Об утверждении Правил и норм эксплуатации жилищного фонда» (далее по тексту – Приказ 8).

Таким образом, Правила 170 приняты взамен отмененного Приказа № 8, который регулировал правила содержания жилищного фонда еще во временя существования СССР и в период, когда жилищный фонд в основном был государственный или ведомственный, а организации, им управлявшие – государственными или муниципальными предприятиями. И принят Приказ 8 на основании Жилищного кодекса РСФСР.

Пунктом 1.3. Приказа 8 установлено его обязательное применение работниками жилищно-эксплуатационных и ремонтно- строительных организаций, нанимателей жилых помещений, арендаторов нежилых помещений. Сам Приказ 8 обязателен при обслуживании жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности, то есть государственного жилищного фонда, так как ведомственными в силу ст. 6 Жилищного кодекса РСФСР от 24.06.1983 г. могли быть только государственные жилые помещения.

Получается, Госстрой, созданный после распада СССР, как орган государственной исполнительной власти в сфере строительства, архитектуры и ЖКХ, принял Правила 170 в пределах своих полномочий для его обязательного исполнения в сфере регулирования жилищного фонда в переходный период (взамен отмененного Приказа 8) для исполнения государственными унитарными предприятиями, учреждениями и организациями своего ведения, а также государственными органами субъектов Федерации и органами местного самоуправления, что также в пределах компетенции Госстроя.

А наши современные правоприменители решили использовать его как обязательный НПА на всей территории страны, не разбираясь, имеет ли он вообще силу нормативно-правового акта для всеобщего обязательного исполнения. Эти тонкости, видимо, не интересуют суды и ГЖН, когда надо наполнить бюджет штрафами «богатых» управляющих организаций и их должностных лиц, а органы надзора – отчитаться об «эффективной» проделанной работе по выявлению нарушений этими самыми управляющими организациями.

В преамбуле Правил 170 указано, что они разработаны во исполнение Закона № 4218-1 от 24.12.2012 г. «Об основах федеральной жилищной политики», кстати, утратившего силу с 01 марта 2005 г. в связи с принятием ныне действующего Жилищного кодекса РФ. Также в преамбуле Правил 170 прописано, что они определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов ЖКХ, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации м являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

Обратимся теперь к действующему Жилищному кодексу РФ (далее по тексту – ЖК РФ).

Согласно ст. 12 к компетенции органов государственной власти относится, в том числе, и установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме (п. 1.1 части 1 ст. 12 введен Федеральным законом от 03.04.2018 № 59-ФЗ), то есть ранее данной нормы в ЖК не имелось.

Статья 20 ЖК РФ говорит о том, что под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений субъектами жилищных отношений, в том числе, и соблюдения правил содержания общего имущества многоквартирного дома (МКД) . В любой правой системе, под правилами открывается ссылка на Правила содержания общего имущества МКД № 491 от 13.08.2006 г. (далее по тексту – Правила 491).

Статья 39 ЖК РФ снова отсылает нас к Правилам 491, говоря о том, что правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством РФ.

В статье 161 ЖК РФ общими требованиями к деятельности по управлению МКД являются соблюдение правил предоставления коммунальных услуг (утверждены Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.) и соблюдение минимального перечня по содержанию МКД (утвержден Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г.), а также норм законодательства о пожарной безопасности, защите прав потребителей, норм о техническом регулировании.

В статье 198 ЖК РФ предусмотрено, что лицензионными требованиями, кроме указанных в данной статье, являются иные требования, установленные Правительством РФ.

Ни в одной норме ЖК не имеется отсылочной нормы, которая отсылала бы к Правилам 170. Во всех вышеназванных нормах ЖК речь идет о правилах и иных нормах закона, устанавливаемых Правительством РФ, что соответствует действующему порядку принятия НПА.

Имеется еще один федеральный закон, касающийся рассматриваемого вопроса: № 184-ФЗ от 27.12.2002 г. «О техническом регулировании» (далее по тексту – Закон 184), который регулирует отношения по разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции, в том числе зданиям и сооружениям (ст. 1 Закона 184).

Пунктом 3 ст. 4 закона 184 установлено, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера , за исключением случаев, установленных (оборонка) и 9.1 (порядок принятия технических регламентов).

И если посмотреть на все правила, применяемые в ЖКХ: Правила № 354 от 06.05.2011 г., № 491 от 13.08.2006 г., № 306 от 23.05.2006 г., № 416 от 15.05.2013 г., № 124 от 14.02.2012 г, Минимальный перечень работ № 290 от 03.04.2006 г., принятые после вступления в силу ЖК РФ, то все они утверждены Постановлениями Правительства РФ. Исключения составляют лишь широко используемые Правила 170, которые, по сути, и являются актом технического регулирования в отношении содержания зданий – многоквартирных домов, утвержденных государственным органом исполнительной власти – Госстроем РФ, а принимались они во исполнение Закона о жилищной политике – предшественника ЖК РФ.

В апреле 2017 года Минстроем РФ разрабатывался и направлялся на согласование в Минэкономразвития, Минэнерго, ФАС, Минкомсвязь проект изменений в Постановления Правительства РФ в сфере ЖКХ. В том числе планировалось отменить до 01 августа 2017 года Правила 170. Вместо них предполагалось дополнить действующие Правила содержания МКД и Минимальный перечень работ 290, а также другие Постановления в сфере управления МКД. Однако судьба данного проекта изменений неизвестна, хотя на официальном сайте Минстроя РФ он имеются.

Правила 170 действуют и обязательны, с точки зрения судов и ГЖН, и их неисполнение даже признают нарушением лицензионных требований на всех уровнях судебной системы и даже ВС РФ. Вот такой атавизм, доставшийся нам с постсоветских времен переходного периода.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы: ни одна норма действующего законодательства, будь то Конституция РФ, Закон о Правительстве РФ, Жилищный кодекс РФ, Закон 184, Положение о Госстрое, сами нормы Правил 170, иные нормативно-правовые акты Правительства РФ, рассмотренные выше в настоящей статье, не позволяют однозначно утверждать, что Правила 170 являются нормативно-правовым актом, который обязателен к исполнению на всей территории России всеми гражданами и юридическими лицами .

Получается, что для исполнения управляющими организациями и применения их надзорными органами при проверках, они обязательны только в случае указания на них в договорах управления.

Применение Правил 170 судами и ГЖН при вынесении решений как обоснование применения мер ответственности также весьма спорно и неоднозначно. Ведь регистрация в Минюсте и официальное опубликование, а также отсутствие иных утвержденных в надлежащем порядке аналогичных НПА, не делают Правила 170 автоматически обязательным для исполнения.

Но как донести все эти указанные доводы до «внутреннего убеждения» судей в процессах, пока неясно… Да и вряд ли это поможет при рассмотрении дел в судах, раз Верховный суд неоднократно высказывал позицию, что Правила 170 - обязательный нормативно-правовой акт и его применение обосновано при вынесении решений нижестоящими судами . Хотя и существует в КоАП РФ принцип, согласно которому «все неустранимые сомнения в виновности лица трактуются в пользу этого лица», но судам, видно, не с руки о нём вспоминать, ведь бюджет…

Про ГЖН и другие административные органы и говорить нечего: наверное, ни у одной управляющей организации ни разу не было случаев прекращения надзорным органом административных дел за отсутствием состава правонарушения. Это вообще из области утопии.

Даже если они сто раз неправы и в устном разговоре признают это, документально дело будет просто «снято с контроля» или «забыто» (в лучшем случае). А решения и действия никогда не признаются ими незаконными, чтоб, не дай бог, не обвинили в коррупции, как будто её не бывает в наших государственных органах. Может быть, коррупция и не везде есть, но «телефонное право» и «административный ресурс» используются активно на всех уровнях власти и это ни для кого не секрет уже давно.

Остается надеяться, что, возможно, силами нашей Ассоциации управляющих организаций «Бурмистр» и форумчан «Бурмистра», получится содействовать разрешению данной неоднозначной ситуации с Правилами 170, что позволит управляющим организациям не получать штрафы за их неисполнение, раз обязательность применения этих Правил столь сомнительна…

С уважением, Ильмира Носик.

Работа управляющей организации определяется рядом специальных нормативных актов. Один из них – установленные Госстроем правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. Статья посвящена тому, как УК применять положения этого документа на практике. Отдельно отмечается, на что обратить особое внимание при применении правил в организации управленческой деятельности. Последним пунктом рассматриваются изменения существующих норм, влияющие на работу управляющих компаний.

В 2018 году в нашей стране продолжают действовать правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, принятые 15 лет назад. Устанавливающий их документ – постановление Госстроя № 170 от 27 октября 2003 года . Его разработчики хотели объяснить:

• как управлять общедомовой собственностью;
• как обслуживать МКД и квартиры;
• по каким правилам работают коммунальные службы.

Где и как применяются правила эксплуатации жилищного фонда

Область действия правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда из постановления 170 определена в их названии. Они распространяются на все здания и объекты, которые признаются жильем. Кроме многоквартирных и частных жилых домов сюда относятся:

• общежития;
• гостиницы;
• детские дома и учреждения для постоянного проживания лиц с различными заболеваниями;
• служебные квартиры;
• жилье для переселенцев;
• прочие помещения со статусом жилья.

Правила эксплуатации действуют в отношении всех категорий жилищного фонда:

• частного, его владельцы – физические лица и организации;
• государственного;
• муниципального;
• общественного (если объект принадлежит общественной организации).

Первая часть правил посвящена обязательствам граждан и организаций при обслуживании жилых домов, включая МКД. Там же говорится о необходимости ведения и хранения технической документации . От должностных лиц требуется знание рассматриваемых правил и четкое следование им. В 2018 году правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из приказа Госстроя № 170 регламентируют, как:

• эксплуатируются жилые объекты;
• обслуживаются многоквартирные дома;
• выполняются все виды ремонта;
• реконструируются дома;
• сохраняются объекты жилого фонда страны;
• содержатся дома с соблюдением установленных нормативов и т. д.

Какие цели преследуют правила и нормы эксплуатации

Цель создания правил эксплуатации жилого фонда – обеспечить гражданам нормальные условия проживания. Распоряжаться общедомовой собственностью и предоставлять коммунальные услуги нужно с упором на комфорт и безопасность жителей .

Следующий важный момент – сокращение расходов и продление срока службы жилых объектов. Основные расходы управляющих организаций согласуются с владельцами квартир. В обязанности УК входит регулярная проверка состояния зданий, их техническое обслуживание и ремонт. Многие процедуры из-за особенностей климата у нас являются сезонными.

Задача обслуживающей организации – замедлить физический износ элементов МКД и продлить срок его службы. Для этого проводятся профилактические и ремонтные работы.

• определить условия эксплуатации помещений;
• обеспечить сохранность жилищного фонда и общедомовой собственности;
• выполнить необходимые мероприятия по капитальному ремонту;
• определить порядок технической инвентаризации;
• отследить выполнение прочих действий из правил и норм эксплуатации жилья.

Правила технического обслуживания жилищного фонда

Техобслуживание жилья – непрерывный процесс. Планы по его проведению управляющая организация составляет, как минимум, на год. Важный этап ТО – смена сезонов. Специальные мероприятия выполняются при подготовке к отопительному сезону и в момент его завершения.

В зависимости от возможностей управляющей компании техническое обслуживание жилфонда проводится:

• собственными силами;
• с привлечением специализированных организаций;
• с участием арендаторов и арендодателей (при наличии в здании таких помещений).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют три направления технического обслуживания.

1. Непосредственно ТО и содержание жилья. Сюда включается аварийное и диспетчерское обслуживание. Его задача – поддержание должного состояния элементов здания и внутридомовых инженерных систем.

2. Регулярные осмотры. При их проведении многие недостатки предотвращаются или выявляются на ранней стадии. Специалист при осмотре определит, как устранить (не допустить) дефект и проконтролирует проведение необходимых работ.

3. Сезонная подготовка. Проводится перед началом зимнего периода и после его завершения.

Подготовительные работы к зимнему периоду

Зимой архитектурные элементы МКД и его коммуникации испытывают дополнительные нагрузки. Для снижения их негативного влияния проводится специальная подготовка. Перечислим основные входящие в нее процедуры.

1. Устраняются дефекты несущих конструкций, кровли, фасада, перекрытий. На предмет недостатков осматривается подвал, оконные и дверные проемы. Выполняется проверка систем подачи тепла, воды, электричества и газа, отвода канализационных стоков и дымоходов. При необходимости коммуникации восстанавливаются.

2. На придомовой территории наводится порядок. Ее элементы готовятся к снегопадам и отводу сточных вод.

3. Проводится гидроизоляция фундамента, подвальных стен, цоколей и чердаков. Осматриваются лестничные пролеты и лифтовые кабины. Проверяется исправность пожарного гидранта.

4. Выполняется текущий ремонт, который нельзя отложить на холодный период. Например, сюда относятся «мокрые» строительные работы на улице и в неотапливаемых помещениях.

Изменения в 2018 году

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда из постановления № 170 содержат важные для работы УК положения. При этом они носят рекомендательный характер, что регулярно становится причиной споров между управляющими организациями и Госжилинспекцией. ГЖИ требует исполнения положений данных правил. У УО по ФЗ-294 от 26 декабря 2008 года появилось право оспаривать штрафы и предписания, основанные на подобных документах.

ГЖИ настаивает на исполнении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (скачайте их полный текст в приложении) потому, что в других руководящих документах не хватает конкретики о видах работ. Например, ее недостаточно в правилах из ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года . В них есть список работ по содержанию и ремонту общедомовой собственности. Виды, периодичность и сезонность работ наиболее полно раскрыты именно в постановлении № 170.

В 2018 году продолжились разговоры об отмене правил и норм эксплуатации жилфонда. Однако документ остается действующим и полезным в работе управляющих организаций.

2. Не применять на территории Российской Федерации приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 января 1989 г. N 8 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда разработаны в соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) и пунктом 53 Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, утвержденного Правительства Российской Федерации от 24.11.99 N 1289 , и определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления.

1.1. Настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью:

Проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

Обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

1.2. В соответствии с Законом Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями):

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

1) ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

2) фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

Фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

1.3. Граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении

[Комментарий ниже] Прошу модератора разместить полный текст письма Минрегиона России и подобный комментарий в первых новостях, поскольку неверное толкование норм материального права нарушает интересы иных собственников помещений (когда управляющая организация обязана выполнять работы, не предусмотренные решением общего собрания собственников помещений, но за их счёт таких владельцев помещений).

Прошу прощения, но в преамбуле раздела I этих Правил и норм технической экслпуатации жилищного фонда четко указано, что они обязательны для органов власти и управления, но не для граждан и их объединений (в том числе товариществ и хозяйственных обществ - управляющих организаций или обслуживающих...). полезная ссылка http://www.urbaneconomics.ru/publications/?mat_id=461#_edn5. эти доводы впоследствии были заявлены и заместителем Министра регионального развития Российской Федерации в письме от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14 (Сергей Круглик): цитаты: б) в соответствии со статьями 162 - 164 Кодекса и частью 2 статьи 18 Федерального закона N 189-ФЗ объем ответственности управляющих и подрядных организаций не может быть больше, чем объем обязательств по соответствующему договору, заключенному собственниками помещений с такими организациями;
в) законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 Кодекса указаны в заключенных договорах. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Услуги и работы, предусмотренные утвержденными постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, являются обязательными для управляющей или подрядной организации ТОЛЬКО В СЛУЧАЕ УКАЗАНИЯ НА НИХ В ДОГОВОРЕ. В других случаях указанные правила в соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании" имеют РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР.
г) жилищное законодательство НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ОБЯЗАННОСТИ выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ (пункты 29 и 35 Правил содержания);
е) невыполнение управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, является нарушением правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и (или) жилых помещений, если из договора следует обязанность выполнить такую услугу или работу за соответствующую ей плату. Данное нарушение свидетельствует о противоправности действий или бездействия и о наличии объективной стороны правонарушения. Отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, что свидетельствует об отсутствии в действиях управляющей или подрядной организации состава административного правонарушения независимо от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы;
Согласно пункту 2 статьи 2.1 КоАП юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых названным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. При этом необходимо учитывать, что управляющая или подрядная организация не имеет возможности для соблюдения правил, за нарушение которых статьей 7.22 КоАП предусмотрена административная ответственность, если собственники помещений не заказали на возмездной основе услуги и работы, необходимые для поддержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Если управляющая организация предложила собственникам помещений внести в договоры управления изменения о выполнении работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, а собственники помещений не провели общее собрание или отказались от предложенных изменений, то управляющая организация НЕ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ СООТВЕТСТВУЮЩИХ РАБОТ. напоминаю, что Минрегион России уполномочен Правительством Российской Федерации на дачу разъяснений по вопросам жилищного законодательства (как исходя из Положения о Минрегионе России, так и непосредственно - пункт 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 и пункт 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 и др.).

I. Основные положения
II. Организация технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда
2.1. Система технического осмотра жилых зданий
2.2. Техническое обслуживание жилых домов
2.3. Организация и планирование текущего ремонта
2.4. Организация и планирование капитального ремонта
2.5. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капитальный ремонт
2.6. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации
2.7. Организация и функционирование объединенной диспетчерской службы (ОДС), аварийно-ремонтной службы (АРС)
III. Содержание помещений и придомовой территории
3.1. Правила содержания квартир
3.2. Содержание лестничных клеток
3.3. Содержание чердаков
3.4. Содержание подвалов и технических подполий
3.5. Внешнее благоустройство зданий и территорий
3.6. Уборка придомовой территории. Организация уборки территории.
Летняя уборка
Таблица 3.1
Зимняя уборка
Таблица 3.2
Особенности зимней уборки в городах Северной климатической зоны
3.7. Санитарная уборка, сбор мусора и вторичных материалов
3.8. Озеленение
IV. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций
4.1. Фундаменты и стены подвалов
4.2. Стены
4.2.1. Стены каменные (кирпичные, железобетонные)
4.2.2. Стены деревянные
4.2.3. Отделка фасадов
4.2.4. Балконы, козырьки, лоджии и эркеры
4.3. Перекрытия
4.4. Полы
4.5. Перегородки
4.6. Крыши
4.6.1. Требования по техническому обслуживанию
4.6.2. Совмещенные (бесчердачные) крыши
4.6.3. Крыши чердачные
4.6.4. Водоотводящие устройства
4.7. Окна, двери, световые фонари
4.8. Лестницы
4.9. Печи
4.10. Специальные мероприятия
4.10.1. Контроль состояния металлических закладных деталей, защита конструкций и трубопроводов от коррозии.
4.10.2. Защита конструкций от увлажнения и контроль герметизации межпанельных стыков в полносборных зданиях
4.10.3. Защита деревянных конструкций от разрушения домовыми грибками и дереворазрушающими насекомыми
4.10.4. Снижение шумов и звукоизоляция помещений
Таблица 4.2
4.10.5. Теплоизоляция ограждающих конструкций
V. Техническое обслуживание и ремонт инженерного оборудования
5.1. Теплоснабжение
5.2. Центральное отопление
5.3. Горячее водоснабжение
5.4. Децентрализованное теплоснабжение
5.5. Внутренние устройства газоснабжения
5.6. Внутридомовое электро-, радио- и телеоборудование
5.7. Вентиляция
5.8. Внутренний водопровод и канализация
5.9. Мусоропроводы
5.10. Лифты
VI. Особенности технического обслуживания и ремонта жилых зданий на различных территориях
6.1. Основные положения
6.2. Районы просадочных грунтов
6.3. Районы засоленных грунтов
6.4. Районы подрабатываемых территорий
6.5. Районы сейсмические (6 баллов и выше)
6.6. Районы вечной мерзлоты

ПРИЛОЖЕНИЯ:
Приложение N 1 . Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий
Приложение N 2 . Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования
Кровля
Стены
Оконные и дверные заполнения
Внутренняя и наружная отделка
Полы
Печи
Санитарно-техническое оборудование
Электрооборудование
Лифт
Приложение N 3
Журнал регистрации результатов осмотров жилого дома
Результаты осмотра строительных конструкций и инженерного оборудования строения
Приложение N 4 . Перечень работ по содержанию жилых домов
А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов
Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период
В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период
Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров
Д. Прочие работы
Приложение N 5 . Журнал учета заявок населения на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в жилом доме
Приложение N 6 . Укрупненные нормативы продолжительности текущего ремонта жилых домов
Приложение N 7 . Перечень работ, относящихся к текущему ремонту
1. Фундаменты
2. Стены и фасады
3. Перекрытия
4. Крыши
5. Оконные и дверные заполнения
6. Межквартирные перегородки
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
8. Полы
9. Печи и очаги
10. Внутренняя отделка
11. Центральное отопление
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение
13. Электроснабжение и электротехнические устройства
14. Вентиляция
15. Мусоропроводы
16. Специальные общедомовые технические устройства
17. Внешнее благоустройство
Приложение N 8 . Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда
Приложение N 9 . Паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях
I. Общие сведения
II. Результаты эксплуатации объекта в зимних условиях прошедшего 200_ г.
III. Объемы выполненных работ по подготовке объекта к эксплуатации в зимних условиях 200_ г.
IV. Результаты проверки готовности объекта к зиме 200_ г.
Приложение N 10 . Неисправности печей, причины и методы их устранения
Приложение N 11 . График качественного регулирования температуры воды в системах отопления при различных расчетных и текущих температурах наружного воздуха (при расчетных перепадах температура воды в системе отопления 95 - 70 и 105 - -70 град. С)