Что входит в ремонт (текущий ремонт) жилого дома. Перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов Текущий ремонт фасада здания

Ни для кого не секрет, что с каждым годом любое жилое здание стареет и требует определенных реконструкций, которые должны проводить квалифицированные специалисты. Все возникшие проблемы с помещением стоит предотвращать как можно раньше, чтобы не подвергать опасности жильцов. Иногда наступает такой момент, когда необходим капитальный ремонт фасада жилого дома. Это обусловлено тем, что он со временем изнашивается в результате разрушающего воздействия негативных факторов окружающей среды, таких как атмосферные осадки, пронизывающий ветер и сильная жара. Поэтому, чтобы увеличить срок эксплуатации жилого объекта и вернуть ему более привлекательный внешний вид, необходимо периодически ремонтировать фасад.

Какие факторы свидетельствуют о необходимости проведения ремонтных работ?

Определить необходимость ремонта здания довольно просто. Сделать это можно, выполнив поверхностный осмотр дома. Осуществить это могут как сами жильцы, так и коммунальщики.

Явными признаками являются следующие дефекты:

• опадание или повреждение слоя штукатурки на площади, превышающей 35 %;
• обнажение швов между панелями или блоками;
• разрушение утеплительного слоя;
• водостоки и желоба были деформированы, в результате чего атмосферные осадки стали попадать на фасад.

Если любой из этих дефектов будет обнаружен, то требуется срочный капитальный ремонт фасада многоквартирного дома.

Какие работы включает в себя капитальный ремонт фасада здания?

Нельзя назвать точный перечень работ, которые будут производиться в процессе ремонта здания, поскольку каждый отдельный случай является уникальным. Помимо этого, при отделке фасадов зданий могут использоваться различные материалы, которые требуют применения тех или иных технологий. Но что входит в капитальный ремонт фасада в большинстве случаев?

Вот приблизительный перечень ремонтных работ:

• удаление с фасада грязи и отделочного материала;
• заделка швов и укладка утеплительного и гидроизоляционного материала;
• отделка фасада здания;
• нанесение на стены специальных составов, защищающих их от влаги;
• замена поврежденных элементов системы водостока.

Если помимо отделочного слоя был поврежден еще и утеплитель, то будет также необходима его замена. Но не стоит забывать о том, что только квалифицированные специалисты смогут составить точный перечень работ, который потребует капитальный ремонт фасадов МКД после выполнения осмотра объекта.

Кто ответственный за ремонт?

Согласно действующему законодательству, восстановлением поврежденных фасадов жилых объектов недвижимости должна заниматься фирма-подрядчик, которая создается органами местного самоуправления. Нанимать коммерческие организации запрещается. При этом подрядчик может самостоятельно и не заниматься ремонтом, а лишь заниматься организацией работы и координированием действий.

Стоит отметить, что компания, которая будет ремонтировать фасад, может быть выбрана собственниками, проживающими в доме, посредством общественного голосования. Но подрядчик при этом должен быть официально зарегистрирован, а также у него должна быть вся необходимая документация, разрешающая производить капитальный ремонт фасадов.

Кто финансирует ремонтные работы по восстановлению фасада?

Все расходы по капитальному ремонту фасадов ложатся на плечи собственников, проживающих в этом доме. На эти цели жильцы ежемесячно вносят определенную сумму. Но при этом важно понимать, что проведение ремонта будет возможно лишь в том случае, если за него проголосует как минимум 2/3 собственников. Но это еще не все. На собрании жильцов посредством общественного голосования решается и размер ежемесячных взносов, которые будут поступать в общий фонд.

Осмотр объекта и определение степени повреждения

Капитальный домов выполняется поэтапно и состоит из следующих стадий: оштукатуривание стен, покраска и другие виды работ. Но, как уже упоминалось ранее, чтобы составить точный список требуемых работ, необходим предварительный осмотр жилого объекта с целью оценки степени повреждения здания. Например, если на стене появится трещина, то специалистам сперва будет необходимо установить причину, которая стоит за образованием дефекта. Это мера является обязательной и позволит предотвратить появление новых трещин.

Подготовительный этап

Капитальный начинается с подготовительного этапа.

Он включает в себя комплекс мероприятий, в который входит:

1. Удаление с фасада пыли, грязи и старого покрытия.
2. Восстановление поврежденных карнизов.
3. Замена деформированных элементов отливов и водосточной системы.
4. Проверка качества адгезии плитки с рабочей поверхностью.
5. Общая оценка состояния объекта недвижимости.
6. Составление рабочей сметы.

На этом этапе также решаются вопросы, касающиеся необходимости замены утеплителя и гидроизоляции в местах стыковки отдельных облицовочных элементов.

На основании собранной информации подрядчик сможет оценить состояние дома и определить уровень его износа. Это необходимо для составления проекта по проведению ремонтных работ. Здесь важно понимать, что этот процесс довольно сложный. Поэтому рекомендуется не заниматься им самостоятельно, а доверить все квалифицированным специалистам.

Когда вся документация будет готова, территория, на которой расположен объект, подготавливается к ремонту. По ее периметру устанавливаются ограждения, которые будут преграждать доступ к зданию прохожих и транспортных средств.

Косметический ремонт зданий

Капитальный ремонт фасадов — это очень трудоемкий процесс, который требует больших физических и временных затрат. Он применяется при очень сильном износе зданий. При незначительных повреждениях будет достаточно косметического ремонта. Все работы выполняются в строго определенной последовательности.

После завершения подготовительного этапа все работы проводятся в следующей последовательности:

1. Зачистка стен и их подготовка к последующим работам.
2. Оштукатуривание рабочей поверхности. Это выполняется для того, чтобы устранить различные дефекты и сделать стены ровными. Если присутствуют дефекты большой сложности, то их предварительно устраняют при помощи определенных материалов, которые подбираются специалистами индивидуально для каждого конкретного случая.
3. Грунтование стен. Подобный вид работ является подготовительным перед покраской. Он позволяет улучшить качество адгезии покрытия, которое будет держаться значительно дольше.
4. Покрасочные работы. Покраска стен является завершающим этапом косметического ремонта жилых зданий.

К косметическому ремонту прибегают намного чаще, чем к капитальному, поскольку он требует меньших финансовых затрат.

Капитальный ремонт жилых домов

В отличие от косметического, капитальный ремонт фасадов является более сложным мероприятием, требующим наличия определенных навыков и знаний, а также наличия у специалистов определенной квалификации.

Все работы выполняются в следующей последовательности:

1. Зачистка фасада и его подготовка к последующим работам.
2. Замена тепло- и гидроизоляции в швах, а также грунтование и оштукатуривание стен.
3. Отделка стен декоративными материалами.
4. Нанесение на фасад специальных смесей, защищающих их от негативного воздействия атмосферных осадков.
5. Замена поврежденных и вышедших из строя элементов водосточной системы, желобов, отливов и элементов вентиляционной системы.

Капитальный ремонт и утепление фасада должны осуществляться в соответствии с определенными правилами и с соблюдением технологий. Только так он будет выполнен качественно и надолго.

Текущий и капитальный ремонт: в чем разница?

Ремонт фасада — это капитальный или текущий ремонт. И в чем вообще разница между ними? Это два совершенно разных вида ремонта, каждый из которых обладает определенными особенностями и требует выполнения различных видов работ.

Текущий направлен на восстановление привлекательного внешнего вида здания. Поэтому в его процессе выполняются преимущественно косметические мероприятия, к которым относятся:

• восстановление штукатурки в местах, где она повреждена или начала осыпаться;
• шпатлевание и грунтование рабочей поверхности;
• покраска стен.

Капитальный ремонт, в свою очередь, является более сложным, трудным и длительным мероприятием, поскольку восстановление поврежденных участков фасада требует использования сложных технологий.

Когда можно потребовать проведение капитального ремонта?

Государство разработало программу выполнения капитальных ремонтов жилых объектов для каждого региона страны. За 6 месяцев до запланированного восстановления фасада здания подрядчик, который будет выполнять капитальный ремонт фасадов, должен предоставить информацию собственникам жилой площади в многоквартирном доме о запланированных работах и о сроке их реализации. Ознакомившись с технической документацией, владельцы квартир могут вносить в нее определенные изменения, которые подрядчик обязательно должен учесть. Что дальше? После урегулирования всех спорных ситуаций и вопросов между подрядчиком и жильцами можно начинать ремонтные работы.

Что делать, если капитальный ремонт нужен раньше запланированного срока?

При очень сильном износе здания или каких-либо его отдельных участков, жильцы дома могут не дожидаться времени, на которое запланирован капремонт, и начать делать все самостоятельно. Но в этом случае возникает одна большая проблема: кто будет за все платить? В подобной ситуации единственным решением является сбор дополнительных взносов. При этом в графике внесения платежей будут указаны соответствующие корректировки, а собственники будут освобождены на определенное время от их внесения.

Помимо решения финансовых вопросов, также потребуется составление сметы и технической документации, что тоже ложится на плечи жильцов. Для этого придется обратиться в компанию, выступающую в качестве посредника между собственниками жилья и органами местного самоуправления. Местная администрация, в свою очередь, на основании договора обяжет подрядчика, который будет заниматься ремонтными работами, подготовить соответствующий проект и всю необходимую для его реализации документацию. Согласно графику выполнения работ и срокам сдачи проекта, выполняется капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Читатели часто обращаются с просьбой рассказать, какие виды работ, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, а какие к текущему.

Чтобы не было путаницы, какие именно события в жизни дома относятся к текущему ремонту, нужно помнить: текущий ремонт планируется, т.е. это исключительно те работы, которые заложены в ранее принятую смету, план работ и т.д.

К текущему ремонту не относятся аварийные работы и работы, связанные с содержанием дома.

Текущий ремонт - это замена какой-то части, а не целого. Например, если в окне подъезда требуется вставить разбитое стекло - это текущий ремонт, а если изношенное окно заменяется полностью - это капитальный ремонт. Отсюда следует: относительно любой части дома может быть проведен как текущий, так и капитальный ремонт.

Текущий ремонт по пунктам

Фундаменты:

Заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.
Устранение местных деформаций путем перекладки, усиления и др.

Усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.).
Смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов или стульев под деревянными зданиями.
Устройство и ремонт вентиляционных продухов.
Смена или ремонт отмостков.
Восстановление приямков, входов в подвалы.
Восстановление поврежденных участков фундамента.

Стены и фасады:

Заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен.
Герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов, отливов.
Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.
Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
3амена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах.
Восстановление участков штукатурки и облицовки, лепных изделий.
Ремонт и окраска фасадов.
Ремонт и окраска цоколей.

Перекрытия:

Временное крепление перекрытий.
Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий.
Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.
Утепление верхних полок и стальных балок на чердаке. Окраска балок.
Заделка швов и трещин.

Крыши:

Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки.
Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.
Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.
3амена водосточных труб и их элементов.
Частичный ремонт рулонной кровли с заменой отдельных участков.
Полная замена верхнего слоя рулонного ковра с частичной заменой нижележащих слоев.
3амена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель (из штучного материала и металла).
Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.
Замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления.
Восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов.
Восстановление и ремонт ендов, коньков и карнизных вентиляционных продухов.
Ремонт гидроизоляционного, пароизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия.
Ремонт слуховых окон и выходов на крыши.
Оборудование стационарных устройств, для крепления страховочных канатов.

Оконные и дверные заполнения:

Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений, относящихся к общедомовому имуществу.
Постановка доводчиков пружин, упоров и пр.
Перегородки, относящиеся к общедомовому имуществу.
Усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.
3аделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков.
Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).

Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:

Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок.
Замена отдельных ступеней, проступей, подступенков.
Частичная замена и укрепление металлических перил, элементов лестниц.
Заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.
Восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.
Устройство металлических решеток, ограждений окон над входами в подвал.

Полы:

Замена отдельных участков покрытия полов в местах общего пользования.
3амена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия.

Внутренняя отделка:

Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами. Восстановление облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными местами во вспомогательных помещениях - лестничных клетках, подвалах, чердаках.
Все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях - лестничных клетках, подвалах, чердаках.
Восстановительный ремонт повреждений, нанесенных в связи с устранением аварийных ситуаций.

Центральное отопление:

Смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры, относящихся к общедомовому имуществу.
Установка (при необходимости) воздушных кранов.
Утепление вновь проложенных трубопроводов, приборов, расширительных баков, пандусов.
Перекладка, обмуровка боровов, дымовых труб.

Вентиляция:

Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер.
Замена вентиляторов, воздушных клапанов, другого оборудования в местах общего пользования.

Водопровод, канализация, горячее водоснабжение:

Замена отдельных участков трубопроводов внутридомовых систем, уплотнение соединений, устранение течи, укрепление и утепление вновь проложенных трубопроводов, гидравлическое испытание системы.
Замена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в местах общего пользования, включая первое отключающее устройство, расположенное на ответвлении от стояков.
Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке.
Замена внутренних пожарных кранов.
Ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности.
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов, относящихся к общедомовому имуществу.

Электротехнические устройства:

Замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир.
Замена светильников в местах общего пользования зданий.
Замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов.
3амена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений.
3амена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания.
Ремонт стационарных электроплит, включенных в состав общедомового имущества.

Специальные общедомовые технические устройства:

Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.

Мусоропроводы:

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств и прочих элементов мусоропровода.

Внешнее благоустройство:

Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Замена оборудования спортивных площадок.

Внутренняя система газоснабжения:

Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования, находящегося в составе общего имущества дома.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Статья 174 Жилищного кодекса Российской Федерации. Использование средств фонда капитального ремонта

1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и(или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться финансирование ТОЛЬКО работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами».

Указанная часть 1 статьи 166 - это и есть перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Она «включает в себя:

ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

утепление и ремонт фасада;

установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

ремонт фундамента многоквартирного дома».

Добрый день.

Виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. №185-ФЗ:
Статья 15.Часть 3.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с настоящим Федеральным законом относятся:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-,
водоснабжения, водоотведения;(п. 1 в ред. ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов;

6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления
ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды,
электрической энергии, газа);(п. 6 введен ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
7) ремонт фундаментов многоквартирных домов.(п. 7 введен ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ, в ред. ФЗ от 25.12.2012 N 270-ФЗ).

Так же примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда приведен в Приложении № 8 к Постановлению Госстроя № 170.

В частности, ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50% отнесен к работам при капитальном ремонте.

Таким образом, если объем ремонта составляет менее 50%, данные работы к капитальному ремонту отнесены быть не могут.

В то же время, согласно пунктам 4.2.1.1, 4.2.3.1 и 4.2.3.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, одной из обязанностей управляющей многоквартирным домом организации является устранение повреждений стен по мере их выявления и недопущение дальнейшего развития этих повреждений. В Правилах указано, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности и тому подобные
разрушения должны устраняться по мере их выявления и восстанавливаться с
заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества МКЖ принимается общим собранием собственников (двумя третями голосов от всех голосов собственников).

На основании изложенного, можно сделать вывод о том, что требование произвести ремонт отдельных участков фасада здания без проведения общего собрания собственников помещений дома будет законным в случае, если данные работы не относятся к капитальному ремонту, т.е. их объем не более 50% об общего объема работ по восстановлению облицовочного слоя фасада. В данном случае, если
управляющая компания отказывается выполнить данные работы, следует
обращаться в суд с иском о понуждении. Перед этим следует обратиться с
жалобой в жилищную инспекцию, прокуратуру, роспотребнадзор, которая составит акт о состоянии фасада жилого дома.

Фасад МКД – общедомовая собственность, поэтому за состояние данного элемента здания отвечает управляющая компания. Она прямо участвует в организации его ремонта, который оплачивается собственниками. В статье мы рассмотрим виды ремонтных работ и опишем причины для их запуска. Будут затронуты вопросы участия жителей в ремонте фасадов зданий и ответственности за его несвоевременное проведение.

Строительные конструкции многоквартирного дома в процессе эксплуатации изнашиваются и нуждаются в реконструкции. Она нужна для поддержания нормального внешнего вида зданий и обеспечения безопасности людей. В случае с фасадом его разрушение опасно и для жителей, и для окружающих.

Периодический ремонт фасадов зданий нужен и для продления срока эксплуатации объекта. Этот момент важен как для владельцев квартир, так и для управляющей организации.

Когда необходимо провести ремонт фасада?

В случае с фасадом большинство разрушений видно невооруженным глазом. Они так и фиксируются – путем визуального осмотра. Проводит его комиссия с участием компетентных специалистов, сотрудников управляющей организации и жителей МКД. Если речь идет о капитальном ремонте, то участвуют также представители регионального оператора.

Есть несколько явных признаков, которые говорят о необходимости ремонта фасада:

• штукатурный слой поврежден или опадает на площади более 30 процентов;
• между блоками или панелями обнажились швы;
• разрушается утеплительный слой;
• водосточные желоба повреждены, и осадки попадают на наружную стену.

При обнаружении любого такого недостатка незамедлительно запускаются ремонтные работы.

Не все дефекты видны невооруженным глазом. Для обнаружения скрытых недостатков проводятся более глубокие инструментальные исследования. Например, так оценивается состояние балконных плит и бетонных козырьков.

Виды ремонта фасада дома

Ремонт фасадов многоквартирных зданий бывает:

• текущим;
• капитальным.

При текущем ремонте проводятся в основном косметические процедуры, направленные на восстановление нормального внешнего вида здания. Такой вариант возможен при незначительных повреждениях фасада.

Текущий ремонт не предполагает серьезной реконструкции фасадной части здания. Его цель – поддержание надлежащего внешнего вида наружных стен. Входящие сюда работы проводятся в четко определенной последовательности.

1. Стены зачищаются и подготавливаются к проведению дальнейших работ.
2. Рабочая поверхность оштукатуривается – так устраняются различные дефекты и обеспечивается ровность стен. Для устранения сложных дефектов материалы подбираются отдельно для каждой ситуации.
3. Стены грунтуются перед дальнейшим нанесением отделочного материала, например, окрашиванием. Краска в таком случае держится значительно дольше и лучше.
4. Окрашивание. Это завершающий этап косметического ремонта МКД.

Текущие ремонтные работы проводятся значительно чаще, чем капитальные. Средств на косметические процедуры требуется намного меньше.

Капитальный ремонт фасада характеризуется большей сложностью и продолжительностью. В ходе него выполняются серьезные мероприятия по восстановлению строительных конструкций.

Перечень работ при капитальном ремонте фасада МКД

В регионах работает программа капремонта многоквартирных домов. Для каждого МКД определена дата выполнения ремонтных работ. Очередность строго соблюдается, так как в региональных фондах средств обычно недостаточно. Более 90 процентов жителей своевременно оплачивают капремонт, но определенные проблемы с платежной дисциплиной сохраняются.

Капитальный ремонт фасадов выполняется вместе с остальными работами, связанными с восстановлением строительных конструкций и коммуникаций МКД. Он ведется параллельно остальным мероприятиям или завершает их.

В отдельных случаях можно добиться проведения капремонта фасадов в досрочном порядке. В законодательстве предусматриваются нормы, позволяющие перенести сроки, если в этом есть необходимость. Обязательное условие – наличие денежных средств, накопленных жителями именно на капитальный ремонт. На эти цели государственные дотации не выделяются.

Запуск капитального ремонта фасада здания намного упрощается, если средства на него собираются не в общем фонде у регионального оператора, а на специальном счете (им обычно распоряжается УК или ТСЖ). В таком случае достаточно принятого на общедомовом собрании решения. На относящиеся к капремонту отдельные фасадные работы обычно тратятся не слишком большие суммы. Это облегчает их согласование с владельцами квартир и поиск необходимого финансирования.

Задача управляющей организации – сбор комиссии для обследования фасада. Она описывает недостатки, оценивает степень изношенности и разрушений. После этого подготавливается сметная документация.

Перечень работ зависит от того, насколько изношен и поврежден фасад. В общем случае он выглядит следующим образом:

• здание осматривается на наличие дефектов;
• фасад предварительно подготавливается – демонтируется старое покрытие, поверхность зачищается от ржавчины и следов грибка;
• трещины заделываются цементно-песчаным раствором;
• поверхность грунтуется для устранения пыли и улучшения сцепления строительных материалов;
• стыки обрабатываются гидроизоляцией и герметизируются;
• ремонтируется цоколь и отмостка;
• производится утепление пенополистиролом или минеральной ватой;
• устанавливаются козырьки и элементы водосточной системы;
• выполняется защитно-декоративная отделка фасадной части МКД.

При появлении крупных трещин в кирпичной кладке заделка раствором не решает проблему. В таком случае разрушенные кирпичи заменяются новыми.

Капитальный ремонт фасада не предполагает выполнения сразу всех перечисленных работ. Список в каждом случае составляется отдельно в зависимости от состояния здания.

Распространенной практикой является частичный капремонт. Он проводится для устранения конкретных неожиданно появившихся недостатков. Например, это может быть восстановление козырьков балконов верхних этажей для защиты стен от попадания осадков или заделка участка поврежденной отмостки.

При капитальном ремонте фасада по необходимости меняют его функциональные части:

• стеклопакеты;
• перегородки;
• декоративные витражи и прочее.

Ответственность за ремонт

Косметический и капитальный ремонт фасада МКД оплачивают владельцы квартир. Денежные средства на это собираются ежемесячно по двум соответствующим статьям:

• текущее содержание жилья;
• капремонт дома.

Ответственность за проведение ремонтных работ разделяется в зависимости от их вида. Текущим ремонтом занимается управляющая организация. Она собирает средства на эти цели, регулярно осматривает здание и работает с обращениями жителей. Обязанности УК в части текущего ремонта фасада описаны в ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года .

Нужно подчеркнуть, что косметические процедуры с фасадом проводятся на те средства, которые регулярно собираются с жителей. Устанавливать дополнительные сборы на проведение внезапно потребовавшегося текущего ремонта нельзя. В случае значительных повреждений можно попросить владельцев квартир добровольно сдать средства. Например, это бывает необходимо для устранения последствий пожара в подъезде. Если текущих накоплений УК на это недостаточно, то дополнительные средства от жителей помогут быстрее провести восстановление.

За капитальный ремонт фасадов отвечает региональный оператор, если деньги аккумулируются у него. Управляющая организация в проведение ремонтных работ в данном случае свои средства не вкладывает.

При сборе денег на капремонт на спецсчете МКД организацией необходимых мероприятий занимается его держатель. Он сам определяется с объемом ремонтных работ, выбирает подрядчика, утверждает все это на общедомовом собрании и следит за дальнейшим выполнением.

Когда жители дома могут потребовать проведение ремонта

Плановый ремонт фасадов зданий проводится без участия владельцев квартир – он утверждается заранее. Если управляющая организация не устраняет очевидные недостатки внешних стен МКД, то жители могут потребовать проведения ремонтных работ. Это касается как плановых, так и внеочередных мероприятий.

Жители могут обратиться с требованием о ремонте в следующих случаях:

• элементы фасада теряют связь со стеной и начинают разрушаться, например, выпадают кирпичи, осыпается штукатурка или лепнина;
• из-за повреждений водостока осадками заливаются наружные стены и подтапливаются квартиры;
• трещины, потеки и прочие дефекты портят внешний вид здания;
• разрушилась отмостка и цоколи, повреждено общее остекление и так далее.

Если речь идет о плановом капитальном ремонте фасада, то за полгода до его проведения ответственное лицо предоставляет информацию о предстоящих работах. Жители изучают ее и при необходимости вносят корректировки. Только после этого план утверждается и начинается подготовка к его реализации.

Многие читатели спрашивают, ремонт фасада здания — это капитальный ремонт? Все зависит от того, в каком сосотоянии находится фасад дома.

Даже поверхностного осмотра бывает порой достаточно, чтобы определить: косметический ремонт фасада осматриваемого объекта неуместен, речь может идти только о капитальном ремонте.

Но мнение прохожего к делу не пришьешь, поэтому для оценки состояния отделки наружных стен жилого дома всегда собирается комиссия , представленная специалистами от Регионального оператора, а также первыми лицами управляющей компании, как представителями жильцов.

Важно! Хорошо, если из числа владельцев жилых помещений будет создана инициативная группа, принимающая участие.

Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты :

• разрушена штукатурка на площади более 35%;
• швы между панелями или блоками обнажены: утеплитель разрушился и раскрошился, что грозит проникновению внутрь атмосферной влаги;
• наружные водосточные трубы, желоба деформированы, сто привело к нарушению целостности и попаданию дождевых вод на фасад, и пр.

Такое состояние наружной отделки и водосточной системы требует срочного восстановления .

Капитальный ремонт фасада многоквартирных домов: что входит в перечень работ?

Перечень работ не является константой, так как в каждом отдельном случае степень разрушения разная, а отделка наружных стен выполнена разными материалами, могут отличаться и технологии капитального ремонта фасада МКД. Так как же производится капитальный ремонт многоквартирного дома и фасада? Примерный список подлежащих выполнению работ по ремонту фасада при капитальном ремонте МКД можно обобщить, и выглядит он примерно так:

• очистка поверхностей от пыли, штукатурки, слоев побелки или краски;
• заделка швов, их тепло- и гидроизоляция;
• штукатурка стен, нанесение шпатлевки, грунтовки, окраска;
• покрытие поверхности стен водоотталкивающими составами;
• ремонт и замена отдельных участков водосточной системы.

Если стены снаружи были утеплены, то разрушившийся утеплитель нужно будет восстановить. Но не будем забывать, что в каждом отдельном случае, при капитальном ремонте фасада многоквартирного дома, перечень работ может отличаться . Вот мы и узнали, что входит в капитальный ремонт фасада.

Кто выполняет ремонт?

Работы по восстановлению фасада в рамках капитального ремонта выполняются подрядчиком , которого называют «региональным оператором». Это предприятие не должно быть коммерческим .

Создается эта фирма местными органами государственной власти для реализации программы проведения ремонтов (ФЗ от 21.07.2014 N 255). Собственно, оператор может и не выполнять все работы своими силами, а только координировать их выполнение, оплату, качество, сроки.

Справка: подрядчик может быть выбран и голосованием собственников, но это должна быть официальная фирма, с аккредитацией и необходимыми разрешениями, допусками, особенно для специальных видов работ.

Кто оплачивает?

Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах финансируют сами собственники жилых помещений в многоквартирных домах путем внесения ежемесячных взносов. Для того, чтобы было принято решение о проведении работ по приведению в порядок фасада дома, на собрании собственников за это должно проголосовать не менее 2/3 хозяев жилых помещений.

Здесь же решают вопрос размера обязательного платежа в фонд капремонта. Органы власти устанавливают минимальный размер ежемесячной платы, но может быть голосованием принят и больший размер. Важно, что принятое большинством решение обязаны исполнять все : и те, кто проигнорировал собрание, и те, кто вначале не был согласен вносить плату большего размера, чем установлена властями.

Чем серьезнее взносы, тем большая сумма может быть аккумулирована на специальном счете, что обозначает возможность расширения перечня работ и дополнения его важными и нужными объемами, которые сделают проживание в доме еще более комфортным.

Если собранных денег не хватит на полный объем, то прекратят ли продолжать восстановление поверхностей стен? Нет, все работы, включенные в утвержденную смету, подлежат обязательному окончанию, а средства оператор возьмет у себя же, но только из сумм взносов, собранных жильцами других домов, работы по которым запланированы позже.

Разумеется, эти средства придется возмещать , но жильцы никаких неудобств испытывать не будут: из сумм ежемесячных взносов, продолжаемых оплачиваться собственниками квартир, будет вычитаться долг, пока не погаситься полностью (ст. ЖК РФ).

Когда граждане могут потребовать его проведения?

В каждом регионе есть государственная программа капитальных ремонтов многоквартирных домов.

За полгода до наступления года, в котором запланировано восстановление фасада, региональный оператор должен представить всю информацию о предстоящем ремонте, в том числе и о сроках.

Изучив всю документацию и внеся свои предложения, требования, владельцы квартир передают их оператору для корректировки. После того, как все вопросы будут решены, и разногласий не останется, могут быть начаты действия по внедрению плана капремонта.

Как действовать, если капремонт нужен раньше?

Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием . Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.

Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация , а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором.

Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов.

Полезные советы о проектно-сметной документации смотрите на видео ниже:

В чем его отличие от текущего?

Текущий ремонт фасада включает работы, относящиеся не к масштабному восстановлению, а больше к поддержанию наружных поверхностей стен в нормальном состоянии. Обычно это косметические процедуры:

• ремонт штукатурки отдельными местами;
• шпатлевка, грунтовка в этих местах;
• подкраска фасада.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома — это нелегкий и многозатратный труд . Но у тех собственников, которые постоянно поддерживают свое общее имущество в надлежащем состоянии, средства расходуются более экономно: вовремя замеченная и ликвидированная трещина на фасаде не перерастет в зияющую дыру, на ликвидацию которой потребуется больше усилий и капиталовложений. Вот мы и узнали, что такое капитальный ремонт фасада многоквартирного дома.